华侨城“去重向轻”：处置低效资产 补充现金流

　　文/乐居财经 李奕和

　　行业流动性匮乏，房企通过对旗下部分资产的处置，不仅可以有效盘活存量资产，还可以适时补充手头的现金流，一举两得。

　　10月10日，华侨城A（000069. SZ）旗下华侨城（天津）投资一次性挂出了三家公司股权，包括太原侨硕置业5%股权、太原侨隆置业5%股权及太原侨诺置业5%股权。

　　转让底价一致为500万元，三笔转让总价1500万元。三家目标公司均为华侨城与中铁集团合作成立，目前分别由中铁置业集团西安公司、中铁三局、华侨城（天津）投资持股57%、38%、5%。

　　事实上，就在上述三宗交易的四天前，华侨城刚披露将处置上海宝格丽公寓部分股权。

　　10月6日，华侨城（亚洲）（03366. HK）公告，其间接非全资附属公司华侨城上海置地计划于北京产权交易所公开挂牌出售上海首驰企业管理有限公司51%股权。挂牌底价不低于5.85亿元。

　　华侨城A控股华侨城（亚洲），持有70.94%的股份权益。

　　据了解，太原侨硕、太原侨诺、太原侨隆对应开发项目为太原诺德逸宸云著，地块由华侨城在2018年取得。而上海首驰企业所持物业对应为上海宝格丽公寓，其由华侨城携手宝格丽在2016年落地，同时是中国宝格丽公寓的首店。

　　处置低效资产

　　具体而言，2018年，华侨城进军太原，曾在当年10月以116.017亿元拿下太原煤气化旧址8宗地块，总面积1240亩。随后，华侨城为开发土地先后引入中铁、万达、华润等合作方，并相应设立8家项目公司。

　　上述三家新挂牌的目标公司，太原侨硕、太原侨诺、太原侨隆开发项目为太原诺德逸宸云著。剩余五家项目公司，则主要是华侨城天鹅堡、公元九里、万达西岸CLASS项目的开发主体。

　　太原诺德逸宸云著项目在2019年12月已开盘，网上信息显示，项目目前售价约1.13万元/平方米左右。

　　另一起转让，则主要涉及上海宝格丽公寓项目。公告显示，目标公司上海首驰企业持有物业主要为位于上海山西北路108弄的133套公寓及相应土地使用权，建筑面积2.49万平方米。

　　物业实际为上海宝格丽公寓所在地。2016年7月，华侨城携手宝格丽在静安内环内黄金湾区苏河湾项目中落户宝格丽公寓。这是宝格丽公寓的中国首家，也是全球第四家。

　　根据公告，转让前，上海首驰企业由华侨城上海置地100%持有。若出售得以完成，华侨城持有目标公司的股权将仅剩49%，其将不再是华侨城附属公司。

　　目标公司持续亏损，或是华侨城选择出售的主要原因。数据显示，截止2021年11月30日，太原侨硕置业净利润-19.82万元、太原侨隆置业净利润-1046.06万元、太原侨诺置业净利润-432.62万元。三家公司均处在亏损状态。

　　宝格丽公寓的名声响亮，但或受疫情等因素影响，业绩也不尽如人意。于2020年、2021年以及2022年前八月，上海首驰企业除所得税后亏损分别为5071.9万元、5235.1万元、3695.3万元。上半年，宝格丽公寓月均出租率仅57%。

　　行业格局正在改变，轻资产成为房企经营业务的首选。华侨城转让上海首驰企业也有“去重向轻”的意味。根据公告，预期出售完成后，华侨城上海置地将继续自目标公司租赁物业的公寓，亦将向其提供营销管理服务。

　　为此，华侨城方面将根据租约向上海首驰企业支付租金每年6500万元。华侨城上海置地有权自行管理公寓，或委任一名第三方管理公寓。

　　补充现金流

　　以文化旅游、房地产为主营业务的双战略，让华侨城在疫情反复、楼市下行的行业环境下，承受着更大的冲击。

　　数据显示，上半年，国内疫情多点频发对旅游业产生较大影响。根据文旅部发布的数据，2022年上半年国内旅游总人次14.55亿，比上年下降22.2%；国内旅游收入（旅游总消费）1.17万亿元，比上年下降28.2%。

　　具体回到华侨城方面，2022年上半年，该公司旗下32家景区、29家酒店、1家旅行社、8家开放式旅游区、1台旅游演艺共接待游客2677.7万人次，为去年同期94%的水平。

　　此外在房地产方面，行业风险爆发、疫情反复、居民收入预期走弱等因素，也让楼市总体呈现下行态势。1-6月，全国房地产开发投资累计同比首次负增长，商品房销售面积和销售额分别同比下降22%和29%。

　　多方面因素的叠加之下，2022上半年，华侨城实现营业收入163.96亿元；实现净利润7.5亿元、归母净利润1.05亿元。均有不同程度的下跌。虽然整体业绩下滑，但在单一业务上，华侨城房地产业务收入58.09亿元，同比还是实现了44%的增长。

　　值得一提的是，市场低迷，去化受阻，房企对部分亏损、低效资产的出售，不仅可以为公司业绩提供正向的贡献，还可以及时补充现金流。

　　这是许多房企眼下寻求优化资产的重要原因，也是华侨城连续挂牌出售上述资产的逻辑所在。除了上述两笔出售，华侨城还曾在9月2日拟底价1.4亿元转让建水侨博地产49%股权。

　　对于上海首驰企业的挂牌，华侨城（亚洲）就表示，出售可以实现较好的投资收益，盘活存量资产及加速资本周转，亦会优化现金流并为其营运资金及日后业务发展提供流动资金。

　　据了解，若出售以最低价格完成，华侨城（亚洲）估计所得款项净额将为5.51亿元，并将预计产生4.26亿元的收益。其所得款项净额用于偿还贷款及借款，及作为一般营运资金。

　　数据显示，虽然整体业绩有所下滑，华侨城流动性仍保持在健康水平。其上半年剔除预收账款资产负债率、净负债率、现金短债比的“三道红线” 均保持绿档水平。

　　期内，该公司有息负债总额较年初下降43亿，一年内到期的短期有息负债较年初减少72亿，货币资金余额499.63亿元。流动性充裕，债务结构持续优化。当然，作为有央企背书的华侨城，较同行更低的融资成本是其又一大绝对优势。

　　该公司上半年综合融资成本4.36%，持续降低。8月3日，华侨城集团成功发行五年期中期票据，总额20亿元，发行利率3.2%。9月13日，华侨城完成20亿超短期融资券发行，票面利率仅为1.77%。