红星资本局原创
记者|杨佩雯 王田
人民银行和银保监会联手在楼市丢下一枚“重磅炸弹”——符合条件的城市可维持、下调、取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
红星资本局通过国家统计局数据筛选发现，符合条件的城市共有23个，如天津市、石家庄市和哈尔滨市等，其中部分城市的首套住房商贷利率此前已下调至4.1%。
中信证券认为，结合当前商业银行的净利差和历史上按揭贷款投放定价水平来看，部分区域的按揭贷款定价将会下探到3.8%左右。
央行、银保监发文
23城的首套房贷利率可低于4.1%
9月29日晚间，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
简单来说，对于符合条件的城市，居民购买首套房时的商贷利率下限被抹掉。
红星资本局注意到，此前实行的商业房贷利率政策为5年期以上LPR±基点。目前，最新的5年期以上LPR为4.3%。
（注：LPR，贷款市场报价利率，一般由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布。）
今年5月，中国人民银行、银保监会曾发通知称，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房的商贷利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点。
也就是说，在这一政策调整前，居民购买首套住房的商贷利率最低为4.1%。
民生银行首席经济学家温彬告诉红星资本局，取消下限，一方面有助于降低房贷的成本，鼓励刚性需求，同时有助于四季度房地产市场销售回暖，对房地产平稳运行也有积极作用。
而据此次的通知，符合条件的城市为今年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，这些城市可以在年底前阶段性放宽首套住房商贷利率下限。
红星资本局翻阅国家统计局公布的6-8月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，发现符合条件的城市共有23个。
其中，直辖市、省会城市有7个，分别是天津市、石家庄市、哈尔滨市、武汉市、贵阳市、昆明市和兰州市。
另有其他城市16个，包括大连市、秦皇岛市、包头市、温州市、安庆市、泉州市、济宁市、宜昌市、襄阳市、岳阳市、常德市、湛江市、桂林市、北海市、泸州市和大理市。
中国房地产数据研究院院长陈晟对红星资本局表示，符合下调条件的城市，市场供应比较充足，通过对利率和货币松紧程度的调整，能够触动消费的释放、生成改善性需求、稳定市场。
23城楼市或将有变动
多地首套房贷利率此前已降至4.1%
以天津为例，从今年6月到8月，其新建商品住宅销售价格指数的环比分别下降0.2%、0.6%和0.4%，同比分别下降2.4%、3.5%和4.2%。
有天津的房产中介告诉红星资本局，房贷利率有所下调。其中，首套房的商贷利率从4.45%降为4.1%，已是当时可以下调最低的限度。
据天津日报报道，9月16日，天津市七部门联合发布房地产调控新政，从四个方面提出12条具体举措，包括降低首套房的商贷利率、二套房贷款的首付比例等。
红星资本局询问天津、哈尔滨、武汉和贵阳等地的房产中介发现，天津市不是个例，在个人征信没有问题的情况下，如哈尔滨市、武汉市和贵阳市等城市的首套房商贷比例也已降低至4.1%。
其中，哈尔滨某房产中介告诉红星资本局，在首套房的商贷利率降低至4.1%后，“感觉现在买房的人不少，有的新楼盘卖得还挺快的。”
天津、哈尔滨、武汉和贵阳等地的多名房产中介告诉红星资本局，在人民银行和银保监会9月29日晚发了通知后，他们尚未收到本地的任何通知，预计相关政策落地需要一段时间。
中国房地产业协会住房保障委员会专家组成员李宇嘉向红星资本局分析称，上述提及的23个城市可能会降至4%以下。
据财联社援引中信证券研报内容，在符合条件的情况下，本轮政策力度较大，相关城市首套房按揭贷款利率定价有望从4.1%下降到金融机构能够承受的最低水平。
中信证券认为，结合当前商业银行的净利差和历史上按揭贷款投放定价水平来看，部分区域的按揭贷款定价将会下探到3.8%左右，即较LPR要低50个BP（基点）。
假设首套房商贷100万元，以分期30年及等额本息的方式偿还，当商贷利率从4.1%降低至3.8%时，购房者可以节省利息6.21万元。
楼市新政中的“两个首次”
利于降低购房成本，更利于刚需
“阶段性放宽首套房贷利率下限，之前是没有出现过的，有两个是首次提及：政策是阶段性的，（这）是首次；放宽下限也是首次。”
上海财经大学中国经济思想发展研究院研究员岳翔宇对红星资本局表示，以前，房贷利率从没有“放宽下限”“取消下限”说法。
温彬也告诉红星资本局，这个政策措施确实是首次出现。他认为这一政策措施的出台，有利于降低购房成本，更好地支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
红星资本局注意到，今年以来，多地在“因城施策”原则下逐步调整房地产调控政策，对房地产市场平稳运行发挥了积极作用，特别是央行下调房贷利率，对于按揭贷款回稳起到积极效果。
在这样的情况下，温彬表示，“部分城市房地产销售仍然下行，这个政策就是为了进一步鼓励和支持刚性住房需求，从而阶段性调整差别化住房信贷政策。”
另外，政策提到了放宽下限的时间节点，是2022年底前。对于“阶段性”的理解，岳翔宇分析，“这个政策何时取消，我们还不太清楚，尚需观察。”岳翔宇指出，能出台这样的政策说明政府的决心，还可以再扩大城市范围，或者说辅助以调整首付比例等其他的政策。
“纾困力度非常大了”
专家：是否覆盖二套房要看市场走势
红星资本局注意到，前述通知中提到，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
岳翔宇认为，目前针对首套房贷利率的“放宽下限”，短期应该不会出现在二套房上。“这个政策主要是步步推进，看针对首套的效果如何。”
温彬也认为，此次没有针对二套房提出变动，还需要进一步观察。未来五年期的房贷利率可能还是有下行空间。具体的政策是否出台、是否下调，还要取决于后续整个房地产的市场走势。
“对二套住房房贷利率的调整，我预计应该会比较审慎。”陈晟指出，本次政策有前置条件，即“阶段性”，意味着存在观察期。
“首套利率下调对需求释放能够产生何种程度，能不能使整体需求恢复到应该达到的状态，降息只是手段之一。”陈晟认为，需求端和供给端已充分发力，针对需求的释放政策已经是“力度空前”的状态。
“当前的政策纾困力度非常大了，包括二套房首付降低，限购在非热点城市退出；供给端化解风险也到了攻坚时刻。楼市已经开始慢慢触及底部了，尽管触底后的走势不明朗，甚至可能（未来）一段时间在底部徘徊，但不太可能再大幅度下行了。”李宇嘉对红星资本局说。
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