西安楼市再“松绑”

　　每经记者 张文瑜   

　　自6月份房产市场稍微回暖之后，9月以来，西安楼市隐隐出现下滑趋势。

　　数据显示，9月西安新房销售价格环比降0.5%，二手房销售价格环比下降0.4%；10月西安新房价格环比下降0.3%，二手房价格环比下降0.2%。

　　连续两个月新房、二手房价格下降，西安也拿出一针强心剂——楼市调控政策，促进本土房地产市场平稳健康发展。这也是继杭州、成都之后，再有核心城市出台调控政策。

　　11月19日，西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组发布了《关于支持刚性和改善性住房需求有关问题的通知》（以下简称“通知”），再次松动多项购房政策，鼓励外地人及二胎家庭购房，从供给端和销售端进行“松绑”。

　　购房者普遍处于观望状态，买房热情不高，如何拉动购买力，是当下急需解决的问题之一。

　　11月19日，西安楼市再次迎来“松绑”，涉及放松购买首套二手房条件，降低人才购房门槛，增加二孩及以上家庭购房套数，缩小限购区域范围等，西安楼市迎来颇多利好。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次西安政策最大的亮点是，其在限购区从二手房的角度落实了放松的导向。

　　具体来看，从西安市外迁入西安市，且在住房限购区域无住房的居民家庭，落户西安即可在住房限购区域购买首套二手住房；在住房限购区域无住房的非西安市户籍居民家庭，只要持有西安市《居住证》，且在购房之日前6个月在西安市连续缴纳社会保险或个人所得税的，可购买1套二手住房。

　　相较此前外地迁入户籍购房前需落户满1年且连续缴纳6个月社保或个税，非西安市户籍购房前需连续缴纳2年社保或个税，此次放松政策也力度极大。

　　严跃进表示，西安针对二手房采取了定向的、差异化放松，说明一方面要确保限购区域的基调不发生大变化，另外一个通过二手房的限购放松有助于促进房东房源的流通和盘活。

　　此外，通知也明确，经批准引进的各类人才，在西安住房限购区域购买住房时无须提供社会保险或个人所得税相关证明材料。

　　可以明确看到，此举“抢人”的意图十分明显。在西安人才引进力度加大的背景下，西安也在积极争抢人才，并通过一系列优惠政策保障人才的引进和稳定。

　　此外，通知提到对生育二孩、三孩的家庭放宽购房资格条件，为三孩生育政策提供配套支持措施。

　　即符合西安购房资格的二孩及以上家庭，在住房限购区域内限购套数的基础上可新购1套住房。二孩及以上家庭购买的第3套住房为新建商品住房时，应列为“普通家庭”类别。

　　西安对自身限购区域也进行了压缩。

　　通知中明确，西安市住房限购区域包括：新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、长安区、西咸新区沣东新城（不含上林街道）、高新区（不含托管的非限购区域）、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区。

　　临潼区，西咸新区沣东新城上林街道，沣西新城高桥街道、马王街道，高新区托管的非限购区域不再列入西安住房限购限售范围。

　　实际上，这并非西安今年首次对楼市进行“松绑”。今年5月，西安便发布了若干楼市新政，多方位放宽限售、限购，如公积金贷款首付比例降至20%，保障各类人才住房需求、将28周岁以上未婚人士划为刚需等。8月，西安又推出“以租换购”新政。

　　站在市场的角度，短期市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控以及各地政策的执行力度。热点一二线、热点城市群的政策跟进节奏加快，有利于修复购房者预期和置业信心，市场有望率先企稳。

　　今年6月，西安楼市有了明显的“翘尾回升”。贝壳研究院数据显示，6月西安二手房成交量环比上涨18%。但从9月开始，西安新房、二手房市场开始掉头，10月份持续下探，急需政策赋能。

　　相较此前松绑政策，此次新政内容中，明显对于二手房市场的重视程度加强。

　　严跃进认为，这属于“以二手房交易来带动一手房交易”的操作。

　　“此次放松进一步说明11月份以来省会城市继续在购房政策上进行了调整。西安房地产市场相对全国其他城市表现相对好，但由于二手房交易偏弱，所以需要盘活二手房。所以此类政策有助于促进市区二手房的交易流通，其对于一手房不会有太大的炒作影响，另外也使得房东出售二手房后，有能力去购买新房，达到了改善性住房需求的释放。”严跃进解释道。

　　也就是说，如果二手房市场无法盘活，那么西安一手房市场也很难持续保持活跃。从库存量来看，目前西安二手房库存已经超过11万套。

　　易居研究院智库中心数据显示，今年6月至10月，西安二手房成交均价分别为15628元、15474元、15883元、15912元、15602元，较此前价格已经下探不少。6月至9月，西安二手房成交数量均在6000套徘徊，但10月成交仅为4885套。

　　此外，从国家统计局发布的“2022年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”来看。10月西安新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，二手住宅价格环比下降0.2%。其新房、二手房价格也是在9月份下降之后，连续第二个月下降。

　　陕西省房地产研究会会长王圣学告诉粉巷财经，具体的原因来看，很多购房者现在都是观望状态，还有一部分想改善居住条件的又有很多限制，再加上房地产企业暴雷等消息，导致当下置业者买房信心不足。

　　严跃进认为，政策意味着房地产市场放松的导向不变。对于一些非本地人放松了在限购区购买二手房的资格和机会，客观上有助于适配群体积极购房和安居乐业。此类区域二手房总体上学区和交通等资源不错，其市场交易也确实有提振的空间。

　　比较明显的一点是，11月以来，有包括西安在内的多个一二线城市出台相关政策，例如上海临港人才购房门槛再降、北京两片区商品房不再执行“双限购”、杭州二套房首付最低四成，首套房“认房不认贷”、成都限购政策更是“一放再放”，同时优化摇号新规等。

　　政策对于楼市提振的效果，已在此前有过突出体现。支持房地产政策频频出台并加速落地，无一不在预示着一个信号：房地产市场正在迈入新的发展阶段。

　　一是房地产行业会由增量为主转为存量为主。租购并举的制度一定程度上导致住房结构大幅度调整，另外从拿地情况来看，房企拿地相对谨慎。

　　中指研究院数据显示，2022年1-10月，TOP100企业拿地总额11229亿元，拿地规模同比下降50.2%。

　　二是房地产开发商会进一步向头部集中。2021年以来，房企拿地逐渐形成三种姿态。中小房企不拿地、头部民企少拿地、国企央企逆势拿地，并在重点城市广泛布局。

　　中指研究院数据显示，2022年首批次央国企和地方国资拿地金额占比达72%，二批次达83%，三批次仍在八成以上，地方国资托底现象日渐凸显。

　　此外，当下购房者信心不足，从摇号情况整体来看，2022年10月，西安摇号楼盘数量有所下降，其中仅有2个楼盘实现“千人摇”。值得注意的是，在9月份的4个纯新盘，仅均价1.26万元/㎡的陕建东元府实现摇号。

　　王圣学认为，房地产是一个产业链很长，涉及钢铁、水泥、家具、家电等几十个产业的行业，同时也关系全国三四千万建筑工人吃饭问题，因此出台相关政策还是非常有必要的。但就目前来看，依然还有相当的政策空间。

　　值得注意的是，11月中旬，中国人民银行、银保监会推出支持房地产市场平稳健康发展的16条金融举措，涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期、租赁融资、个人房贷和征信等。叠加西安楼市利好政策，或将再次提振购房者信心，进一步企稳楼市。

　　王圣学也建议，就西安目前的人口流动情况来看，市场需求还是旺盛的，但楼市复苏的关键还是提升购房者信心。一是加大政策力度；二是刺激购房者需求，给有刚性需求的购房者相关的优惠；三是激活房企积极性。

　　从各个方面来说，刺激需求、激活企业，都是让购房者对市场恢复信心的一种形式。也不是说希望房地产市场有多火爆，在大环境下，房地产行业能有一个平稳、健康地发展，这才是我们追求的目标。王圣学告诉粉巷财经。