美房屋销售跌势超08次贷危机时期！ 房价依然坚挺

　　10月份美国房屋销售连续第9个月下滑，连续下降月数创历史最长，连跌形势超过了2008年次贷危机时期，利率上升和通胀飙升令买家持观望态度。

　　全美房地产经纪人协会（NAR）的数据显示，10月份的成屋销售较9月份下降了5.9%，经季节性调整后的年率为443万套，同比下降28.4%。如不计入2020年5月新冠疫情刚开始时出现的销售急剧放缓，现在的销售速度是自2011年12月以来最慢的。

　　值得注意的是，尽管销量放缓，但10月份美国房价继续攀升，攀升速度比今年早些时候要慢一些。10月份全美房价中位数比去年同期上涨6.6%，达到379，100美元。

　　NAR首席经济学家Lawrence Yun表示：“房价中位数比6月的峰值下降了约8%，但仍比2019年10月新冠疫情前高出40%。这确实损害了负担能力，大多数家庭的收入并没有上升40%。”

　　市场上的房屋库存连续第三个月下降。NAR指出，截至10月底，约有122万套房屋待售，比9月份下降了0.8%。按照目前的速度，这相当于3.3个月的供应，而通常在买卖家之间更平衡的市场中，有5到6个月的供应。

　　由于美国的抵押贷款利率比一年前增加了一倍多，缩减了民众的购买力，住房市场已经放缓。

　　根据房地美的数据，本周30年期住房贷款的平均利率为6.61%。一年前，平均利率为3.1%。上个月末，平均利率自2002年以来首次超过7%。这可能会使每月的抵押贷款支付增加数百美元，也会使过去几年锁定超低利率的房主不愿购买新房。

　　抵押贷款利率可能在一段时间内仍然是一个重要的障碍，因为美联储一直表明它打算继续提高其短期利率，以压制几十年来最热的通货膨胀。

　　两周前，美联储将其短期贷款利率又提高了75个基点，其关键利率现在处于3.75%至4%的范围内。

　　虽然抵押贷款利率不一定反映出美联储的加息，但它们往往跟踪10年期国债的收益率。收益率受到多种因素的影响，包括对未来通货膨胀的预期和全球对美国国债的需求。

　　由于市场上的房产数量稀少，卖家通常会收到多个报价，特别是对于价格较为便宜的房屋。NAR指出，平均而言，上个月房屋在进入市场后仅用21天就售出，比9月份的19天有所增加。在新冠疫情之前，房屋通常在上市后超过30天就售出。

　　更高的抵押贷款利率和不断上涨的价格，使许多首次购房者处于观望状态。NAR说，他们占上个月销售量的28%，低于9月份的29%。按照历史标准，首次购房者通常占到交易量的40%或更多。

　　Yun表示：“在今天的市场上，首次购房者确实很困难。”Yun预计，明年全美大约有一半地区的房价将下降约5%，近年来房价飙升的大都市地区将经历最大的跌幅，这包括旧金山，那里的房价明年可能下降15%。尽管如此，Yun还预测印第安纳波利斯和其他市场的房价将攀升约5%，这些市场的就业增长仍然强劲，房地产价值上升幅度较小。