供暖季小区入住率“不达标”，供暖问题如何解决？

　　转自：贝壳财经

　　天气越来越冷，供暖季也来临，但是仍有新小区因为入住率不达标等问题遭遇供暖难题。近日，山东省枣庄市银苑世家C区的业主王强（化名）向新京报记者反映，该小区自2020年交付至今未供暖，开发商方面以入住率未达规定比例为由，不给办理供暖手续。今年供暖季即将到来，业主们都希望能够早日供暖。

　　对此，开发商银光置业有限公司（简称“银光置业”）的相关工作人员表示，银苑世家小区确实入住率未到50%，达不到供暖条件，公司正在与相关部门协调准备办理供暖。

　　不止银苑世家C区，还有其他一些小区也曾遭遇此类问题。那么，如果小区入住率不达标，该不该供暖？又该如何解决？

　　现象：

　　新房入住率低，“达不到供暖条件”

　　王强告诉新京报记者，自己购买了枣庄市山亭区银苑世家C区的一套住宅，与开发商银光置业签订了枣庄市新建商品房买卖合同。该项目的供暖方为翼云热力有限公司（简称“翼云热力公司”）。

　　“2020年底收房入住，但房子一直未通暖气。我多次与开发商沟通，开发商总是以入住率达不到规定的比例为由不给该项目办理供暖手续。按照当地规定，正常情况下11月15日就开始供暖，如果供暖问题得不到解决，今年我和家人又要挨冻了。”王强如是说。

　　据王强提供的购房合同显示，在供暖方面，合同约定交付时供热系统符合供热配件标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，2021年12月31日达到使用要求。

　　王强表示：“购房合同只约定了供热系统达到要求的时间，没有约定具体的供暖时间。现在供暖公司不供暖的理由就是开发商没交市政基础设施费用，所以达不到供暖条件。”

　　随后，新京报记者与翼云热力公司方面取得联系。该公司的相关工作人员回应记者称：“目前供暖外网已经建好，主要原因是由于开发商还没有向我们提交前期申请手续，也没有交相关款项，更没有购买我们的热源。另外，这笔款项是基础建设配套费，需要开发商交到财政，与业主没关系。”

　　为了解房屋未供暖的原因，新京报记者与银光置业方面取得联系，该公司的相关负责人表示：“现在小区里部分楼栋还没有交付，为了解决供暖问题，相关部门正在和热力公司洽谈中，一些问题正在协调处理当中。银苑世家小区C区共有464户，现在要求供暖的总计106户，供暖不足50%，按照规定达不到供暖条件，所以公司正在与各方协商解决当中。”

　　对此，北京市都城律师事务所田静律师表示，从目前掌握的情况不难看出，出现上述未供暖问题主要有两方面原因，一是由于开发商未足额缴纳费用导致基础供暖设施未接通，二是供暖设备维护成本过高，导致供暖公司出现负收益。如果开发商与业主在房屋买卖之初就已经约定了供暖设备的接通及供暖期限，开发商就要有契约精神，按照约定缴纳费用接通供暖管线、按时供暖。如果房屋买卖合同未约定供暖时间，出现入住率未达到要求的情况时，设定一个短期时限不供暖可以理解，但若因入住率问题长期不供暖就不太合理了。

　　11月16日，银光置业的相关工作人员回复记者称：“经过各方协调以后，目前计划由开发商、物业公司承担一部分费用，给银苑世家C区供暖，正在做正式供暖前的打压，如果打压没问题就正式供暖。”

　　实际上，像银苑世家C区因为入住率不达标等原因影响供暖的情况并不鲜见。

　　在山东泰安市，新华学府上园小区在2021年交房，因入住率达不到50%的供暖标准，去年并未供暖。在西安市，白桦林溪小区首批交付时间为2020年12月23日，但是去年并未供暖，主要原因是入住率达不到60%的标准。

　　还有河北邯郸市邯山区的大树康城小区，去年11月17日，不少业主反映，该项目已交房近一年，业主们也已陆续装修入住，可是新房内的暖气片仍是“冰凉”。

　　对此，大树康城小区所在的辖区南堡乡政府在邯郸透明网回复：“大树康城小区共计建设住宅1134套，目前登记在册实际入住业主105户，小区内部热力管网已全部铺设到位，但小区周边暂无接入小区的热力供热端口。根据《邯郸市城市供热条例实施细则》第十三条，当年新入网用户的用热率达到50%以上，符合以上条件的即可提供供热服务。目前，地产商正在与热力公司对接办理新增用热户入网申请，下一步，南堡乡将结合地产商积极推进小区集中供热工作。”

　　探讨：

　　避免因入住率“一刀切”，各方从实际出发协调处理

　　入住率不达标成为不少新小区供暖路上的“拦路虎”。入住率与供暖之间是如何规定的？

　　新京报记者经过梳理发现，在供暖入住率标准方面，国家并无明文规定，一般是由各地政府或者是供暖公司决定，供暖入住率标准多在50%、60%或者是70%。

　　《山东省供热条例》第二十条规定：“对已具备供热条件的住宅小区，申请用热户数达到一定数量的，供热企业应当供热。具体办法由设区的市、县（市）人民政府制定。”

　　山东省人民政府官方网站曾在2020年11月份回复市民提问“入住率和供暖关系”中表示，目前，有的市规定入住率60%以上达标供热，有的规定70%以上；有的市未作规定，供热企业自行确定入住标准，要求60%-70%可达标供热；有的对于入住率低的视情况协商供热，但不承诺供热室温达到标准，部分新建小区由开发商和供热企业协商补偿热费差价，入住率30%以下的一般不供热。

　　“入住率”成为能否供暖的一个重要衡量“指标”。如果不达标，该不该供暖？如果迟迟不达标，又怎么办呢？是否有其他办法帮助市民解决供暖难题？

　　在首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池看来，目前，国家在这方面没有统一的硬性规定，对于具体达到多少入住率、供暖时间，则需要各地根据当地情况合理规定，但是出台政策规定及实施执行的基础是合法、合理，不能与上位法相冲突，以保障群众生活为准则，避免“一刀切”。

　　“全国多地会结合当地情况制定不同的供暖实施细则，由此也会出现不同的入住率供暖标准。从中可以看出一点，在小区入住率未达到规定标准时，不一定就不供暖，多地对此的限制还是较为松弛的，不是‘一刀切’，而是根据实际情况来处置的。”田静如是说。

　　对此，有业内人士表示，如果入住率确实太低，开发商、物业公司、供暖企业可以与当地政府部门进行协调，以求在维持各方成本的情况下尽量满足居民供暖需求。如果供暖费用与收益相差过大，可以采用其他小型设备供暖，或者对业主进行补贴，直接进行单户电采暖。

　　事实上，去年，枣庄市市中区就多举措保供暖，其中对入住率达不到50%的新小区，逐一研究，一区一策，确保供暖，先后解决了多个入住率低的新小区供暖问题。

　　除了多方协商解决外，地方政府也在探索出台各种政策帮助解决市民的供暖问题。

　　早在2019年的时候，山东省济南市住房和城乡建设局先后出台了《济南市住房和城乡建设局关于进一步规范集中用热开户协议书有关内容的通知》和相关补充通知，明确了新建小区申请加入集中供热的界定标准。其中，前期房地产开发单位与供热企业已达成协议的新建小区，继续按协议执行；对于用热率不足60%的新建小区，经协商，房地产开发单位补齐60%的取暖费即可申请加入集中供热。

　　去年1月28日发布的《潍坊市供热条例》也对入住率不达标小区供暖有了新规定：申请用热户数达不到规定比例，但符合下列情形之一的，供热企业应当供热：新建住宅集中交房之日起二个采暖期内，房地产开发企业向供热企业补足缺口户数的基础热价的；供热用热双方对供热温度、供热时间和缴费金额等协商后达成一致的。

　　实际上，在上述银苑世家C区业主提出供暖问题的枣庄市，也并未对入住率和供暖关系实行“一刀切”。

　　根据《枣庄市供热管理办法（枣政发〔2019〕11号）》（简称“办法”）第二十五条规定，已具备供热条件的住宅小区，申请用热户数达到50%以上的，供热企业应当供热。未达到前款规定标准的，原则上不予供热；情况特殊确需用热的，由供热企业与申请用热的开发企业或者业主委员会协商达成协议后，可以供热。

　　赵秀池表示，这一问题在新交房小区还存在不少，因为入住率比较低，按照多地有关规定，入住率要达到一定比例才予以供热。但这也不是绝对的规定，因为对于有些小区如果入住率较长时间都达不到要求，从而一直无法正常供热就显得不太合理。对此，建议辖区主管部门、街道办积极与开发商、物业公司、供热公司协调，符合条件的尽量及时供热。

　　新京报记者 张建