进一步扩大试点范围 鼓励符合条件的民间投资项目发行REITs
◎记者 梁银妍
公募REITs正对扩大有效投资形成示范效应。截至目前，已上市基础设施公募REITs共募集资金618亿元，回收资金带动新项目投资额超过3300亿元。上海证券报记者获悉，下一步，证监会将继续加快推进公募REITs发展，鼓励符合条件的民间投资项目发行REITs，尽快推动首批扩募项目落地。
推动更多优质项目发行上市
今年8月底，证监会发布促进公募REITs常态化发行十条措施，从市场培育、项目遴选推荐、审核注册、强化事中事后监管、完善配套政策、保障监管资源配置等方面，明确了政策安排。
上海证券报记者获悉，目前上述工作正有序推进。接下来，监管部门将重点从五方面入手，继续推动REITs常态化发行十条措施落地，促进盘活存量资产，扩大有效投资。具体包括：
推动更多优质项目发行上市，进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新型基础设施等领域，形成规模效应和示范效应；
鼓励符合条件的民间投资项目发行REITs，推动解决民企参与试点存在的困难和问题，尽快推动相关项目落地；
尽快推动首批扩募项目落地，推动已上市优质运营主体通过增发份额收购资产，开展并购重组活动，促进投融资良性循环；
借鉴境外成熟市场经验，结合国情推动REITs专项立法，完善法治基础，促进市场长期健康发展；
优化配套支持政策，推动全国社保基金、基本养老金、企业年金、职业年金等配置型长线机构投资者参与REITs投资，为盘活存量资产提供中长期资金支持。
公募REITs市场已初具规模
目前，公募REITs市场已初具规模。同时，公募REITs带动了数倍于其自身规模的项目投资，对扩大有效投资形成了良好的示范效应。
数据显示，截至目前，已获批发行的公募REITs产品共23只，基础资产范围覆盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源和保障性租赁住房等多种类型。已上市公募REITs共20只，募集资金618亿元，重点用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域，回收资金带动新项目投资额超过3300亿元。
截至10月底，已上市公募REITs总市值达到706亿元，较发行价累计平均上涨22.93%；市场总成交量138.84亿份，成交总金额738亿元，平均日均换手率超过2%，流动性高于日本、新加坡等成熟市场。
总体看，公募REITs估值处于合理区间。据相关人士测算，目前产权类REITs对应现金流分派率平均为3.63%，特许经营权类REITs对应内部收益率平均为5.58%。
公募REITs持续获得资金青睐
近期，公募REITs接连“上新”，并持续获得资金青睐。
11月10日，首单市场化机构运营的保租房REITs——华夏华润有巢REIT网下询价结果出炉，参与询价的网下拟认购份额是网下发售份额的213倍，刷新已有公募REITs网下询价纪录。按照发售价格计算，华夏华润有巢REIT网下发售共吸引资金721.547亿元。
据华夏基金介绍，华润有巢REIT项目底层资产是由华润置地旗下有巢住房租赁开发经营的两处保障性租赁住房项目——有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目。上述两个项目自开业以来，出租率稳步提升，经营状态稳定。截至2022年9月30日，两个项目的出租率均达到94%。
在此之前，华泰江苏交控REIT、中金安徽交控REIT两单高速公路项目已完成发行、等待上市，总募集资金约140亿元。其中，中金安徽交控REIT募集资金108.8亿元，创出单只REIT项目首发规模新高。
中金基金表示，未来公司将继续加强公募REITs领域的投入与探索，在实践中不断提高投资与运管能力，积极探索不同基础设施资产类型及优质基础设施资产的扩容、扩募，努力实现资产持续稳健运营，保护投资者合法权益，提高投资者获得感。
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