本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道
近日，国家统计局公布的2022年1月~9月房地产行业数据显示，今年前9个月，全国商品房销售面积约10.14亿平方米，合计销售额约99380亿元。9月，商品房销售面积环比上升39%至约1.35亿平方米，销售额环比上升34%至约13510亿元，整体市场缓慢复苏。
从开发商层面来看，中指研究院发布的今年前9个月房企销售业绩排行榜中，碧桂园（6098.HK）、保利发展（600048.SH）、万科（000002.SZ）分别以3542.9亿元、3202.2亿元、3126.4亿元的销售额位列前三。另一方面，销售额超千亿元的房企共有15家，较去年同期减少12家，销售额均值为1841.3亿元。
值得注意的是，9月份，房企的融资规模出现增长。其中，信用债的发行规模为368.05亿元，同比增长10.6%，信用债平均利率为3.21%，环比减少0.16个百分点。
克而瑞分析指出，今年前三季度，规模房企表现分化明显。部分房企通过稳健的财务运营，热点城市布局及积极推盘去化，表现出较强的抗周期韧性。
销售规模分化
已落下帷幕的三季度，以被寄予厚望的“金九”结束。根据国家统计局数据，9月，全国商品房销售面积、销售额的同比降幅分别较8月收窄6.5个百分点、5.7个百分点。
克而瑞统计数据显示，9月，百强房企单月销售操盘金额环比增长10%至5709.6亿元，其中超半数房企实现单月业绩环比增长，有30家企业环比增幅在0%~30%之间，25家企业环比增幅超过30%，但房企整体增幅仍不及去年同期，同比减少25.4%，其中仅3成房企实现单月业绩同比增长。
10月11日，保利发展公告称，9月，其实现签约面积227.01万平方米，同比减少8.3%，签约金额383.95亿元，同比增加6.6%。
同样在9月，招商蛇口（001979.SZ）签约销售面积95.21万平方米，同比减少3.69%，实现签约销售金额350.48亿元，同比增加50.23%；万科实现合同销售面积227.1万平方米，合同销售金额347.3亿元；碧桂园实现归属该公司股东权益的合同销售金额约320.2亿元，环比增长10.91%，同比下降29.87%，归属该公司股东权益的合同销售建筑面积约392万平方米，环比增长133.29%，同比下降31.94%；越秀地产（0123.HK）实现合同销售金额166.81亿元，同比增长178%，合同销售面积同比增长140%至50.03万平方米。
从今年前三季度的累计业绩来看，中指研究院统计数据显示，碧桂园、保利发展、万科包揽销售额、销售面积的前三名。TOP10房企的销售额门槛值为1432亿元，较去年同期下降37.7%；TOP30房企的销售额门槛值为468.9亿元，同比减少49.7%；TOP50及TOP100房企的门槛值分别为322.4亿元、106.5亿元，分别同比下降51.8%、53.6%。
整体而言，TOP100房企的销售额均值为540.8亿元，同比下降45.1%；权益销售额均值、权益销售面积均值分别为386.8亿元、253.6万平方米，分别同比减少46.9%、50.5%。
克而瑞分析指出，近年来行业格局变动加剧，今年前三季度规模房企的表现分化明显。其中，央国企如华润置地（1109.HK）、招商蛇口、越秀地产等，凭借自身的资金和运营优势，同时强化产品力、努力“保交付”，在此轮行业下行调整期中发挥稳定的领军作用。
另一方面，部分优质民企如绿城中国（3900.HK）、滨江集团（002244.SZ）等，基于自身资金层面的安全，以及较高的产品力市场认可度，年内新项目投资、推盘去化如期推进，行业排名提升。
行业规模阵营发生变化之外，将目光拉回到房企自身，回顾其在今年年初所设置的年度销售目标，根据克而瑞数据统计，截至9月末，多数房企的目标完成率不足60%，完成率不足50%的房企亦不在少数，部分房企目标完成率较去年同期下降超过20个百分点。
值得注意的是，越秀地产今年前9个月实现的目标完成率为65%（其年度目标为1235亿元）。根据公告，其前三季度累计合同销售额为796.74亿元，同比增长约12%，累计合同销售面积约278万平方米，同比增长约7%。
中指研究院表示，9月底发布的相关政策有望带动市场预期好转，四季度市场情绪或有所修复，在不发生超预期因素的情况下，房地产市场销售规模有望逐渐见底企稳，“随着楼市传统‘银十’的到来，热点城市政策优化或带动当地市场逐渐修复。”
9月29日，央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策；9月30日，财政部、国家税务总局发文，对出售自有住房并1年内购房的纳税人，售房已缴个税予以退税优惠。
格局转向“稳者更强”
房企销售规模出现分化的同时，各区域及具体城市的楼市表现也不尽相同。
中国房地产指数系统百城价格指数显示，2022年前三季度，百城新建住宅价格累计上涨0.12%，其中三季度价格累计下跌0.03%。9月，百城新建住宅均价16200元/平方米，环比下跌0.02%，已连续3个月下跌。
根据中指研究院初步统计，2022年前三季度，重点100城新建商品住宅月均成交面积约3143万平方米，同比下降38.1%。其中，三季度市场成交活跃度未出现明显好转，重点城市商品住宅月均成交面积3277万平方米，同比下降27.9%，环比增长2.9%。其中，7月，受传统销售淡季、供应放缓等因素影响，市场活跃度下降，商品住宅成交面积同比下降超过30%，环比由增转降。8月，市场情绪延续低迷态势，重点城市商品住宅成交面积同环比均降，但低基数下降幅相较于7月均收窄。进入9月，据初步统计，重点100城成交面积环比略有增长，同比降幅超过两成，“金九”表现不及预期。
城市方面分能级来看，前三季度，一线城市商品住宅成交面积同比下降24.4%，二线代表城市商品住宅成交面积同比下降39%，三四线代表城市商品住宅成交面积同比下降39.2%。
从区域上看，三季度长三角、珠三角成交规模整体保持低位。其中，珠三角代表城市的商品住宅成交面积同比减少16.1%，珠海出现同比降幅超过50%，肇庆、深圳、惠州等的成交面积同比降幅均超过20%。不过，在政策带动下，东莞自7月以来的市场活跃度有所提升，三季度成交面积同比增长22.4%。
展望四季度，克而瑞分析认为，需求端政策力度有望加码，在轮番政策暖风的作用下，市场信心或将逐渐恢复，房地产市场也将逐步回稳。不过，城市分化或将加剧。具体而言，上海、杭州等市场热度有望惯性延续，成交或将高位保持。广州、深圳、苏州等一线及强二线城市市场或将持续修复，南宁、沈阳、昆明等弱二线城市在四季度有望稳住市场，但多数三四线城市市场或将艰难探底。
楼市表现的分化，考验着房企的区域投资布局策略。
在公告9月销售业绩的同时，万科表示自8月销售简报披露以来，公司新增2个开发项目和1个物流地产项目。其中，新增浙江嘉兴“云之湾”项目，其权益占比40%，需支付权益地价4.12亿元；新增重庆“星光都会”项目，权益占比为59.7%，对应地价为1.57亿元。另外，其投入2.71亿元获得青岛港冷链项目65%的权益比例，对应权益建筑面积为5.8万平方米。
碧桂园总裁莫斌曾在今年中期业绩发布会上表示，未来公司将继续聚焦核心区位，布局供需关系良好的城市，获取优质的土地储备资源，更好应对市场的不确定性，支撑公司未来业绩的稳健发展。
中指研究院指出，今年前三季度，TOP100房企拿地总额10478亿元，拿地规模同比下降51.2%，降幅比上月收窄2.1个百分点，连续4个月维持收窄态势。TOP100门槛值为31亿元，较上年同期下降23亿元，TOP100房企招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为43.5%。
与拿地等投资活动息息相关的融资方面，据中指研究院统计，今年9月，房企仅通过发行信用债进行融资，并无发行海外债。截至2022年9月30日，房企待偿债券余额共计约3.07万亿元；一年内到期的债券合计约1.02万亿元，其中信用债余额6491.4亿元，海外债余额3766.7亿元。整体来看，四季度到期债务处于相对低位，房企资金压力或略有缓和。
克而瑞分析指出，“行业格局正从‘强者恒强’转向‘稳者更强’。中长期来看，行业竞争将以稳健经营、具备发展韧性、产品力交付力强、市场认可度较高的企业为主导。”
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