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作 者丨张敏、胡暄悦
编 辑丨包芳鸣
见习编辑丨张铭心
图 源丨图虫
10月20日，据中国证券报，对于涉房地产企业，证监会允许部分存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资。
报道称，证监会相关人士表示，对于涉房地产企业，证监会在确保股市融资不投向房地产业务的前提下，允许以下存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资：
自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务收入、利润占企业当期相应指标的比例不超过10%；
参股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务产生的投资收益占企业当期利润的比例不超过10%。
报道称，该证监会相关人士表示，资本市场对于涉房企业的股权融资政策，既严格限制主营业务为房地产的企业股权融资，又合理保持资本市场融资功能的有效发挥，更好服务稳定经济大盘。
这是时隔四年后，涉房企业A股融资的首次“破冰”。在房地产业长期去杠杆化和现阶段力主稳楼市的双重背景下，此举的信号意义和实际效果均值得探究。
房企A股融资史
作为一个资本密集型行业，早年间，房地产一度有着通畅的A股融资渠道。上世纪90年代，随着上交所和深交所的成立，第一批企业登陆A股市场，其中就包括为数不少的房地产公司。本世纪初，房地产市场化改革推动一批房企快速做大，并陆续登陆A股。
但从2005年开始，房地产市场表现出周期性的投资过热、房价上涨过快等情况。为此，监管部门开始对房企的融资进行管控，其中便包括A股融资。此外，在资本市场发展和完善的过程中，监管部门也时有针对资本市场管控。
这些管控措施都对房企在A股市场融资带来了影响。
2010年4月，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，明确要求暂停批准存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业的重大资产重组。当年10月，中国证监会网站发文称，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部（“自然资源部”的前身）意见。
从这一年开始，涉房企业在A股市场融资的闸门明显收紧。此后虽有部分企业成功借壳上市，但过程都是一波三折。
2016年末，监管层首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，即“房住不炒”，房地产业的去杠杆进程正式开启。
2018年10月，证监会推出两份针对A股上市公司再融资审核知识问答文件，对一系列市场关注的再融资问题予以详细解答。其中明确，为防止募集资金变相用于房地产业务，房企或涉房企业申请再融资的，暂不推进审核。这也正式宣告涉房企业A股融资暂停。
为何是10%？
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道记者表示，去年以来，国家一直鼓励对房地产出险项目收并购，鼓励各方参与“保交楼”，推进存量土地的开发。但这个过程需要的资金体量较大，通常达到百亿量级，需要多方资金的投入。
从实际操作情况来看，以国资为主体，撬动社会资本参与纾困，成为当前的主流模式。这也意味着，这些纾困资金将不可避免地介入房地产业务。
李宇嘉表示，对于主业非房地产的上市公司，特别是地方国企、城投平台或者其他实体企业，如果因为其（或子公司）参与了收并购和“保交楼”，从而出现“涉房”而无法在资本市场融资，这对于引入社会资本推进收并购和“保交楼”，进而稳定房地产市场是非常不利的。
反过来说，对于部分涉房的A股上市公司，若在资本市场融资不再受到限制，这将有助于更多的社会资金参与到“保交楼”或出险项目收并购，从而有助于房地产市场风险有序释放和平稳健康发展。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：
将涉房比重限定为10%，说明此次调整的出发点是清晰的。一方面，这种限定能够有效确保A股再融资资金流入实体经济产业；另一方面，对于整个房地产业而言，去杠杆的大趋势并不会受到影响。
他还指出，证监会明确了“股市融资不投向房地产业务”的前提，进一步体现了落实“房住不炒”、鼓励资金流入实体经济的导向。
受益者
涉房企业A股融资的“破冰”，对于相关行业的影响不可忽视。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，符合条件的涉房企业会加快融资节奏，在A股市场进行融资。有分析人士梳理，这部分企业包括实施去房地产化转型的企业、保留少数房地产业务的地方国企、建筑类国央企，以及其他大型综合类国央企等。
刘水还认为，此举还将促进相关企业加快剥离房地产业务，从而满足涉房收入、利润占比低于10%的要求，并进行融资。
对于房地产业来说，此举的信号、意义和实际影响均不可忽视。受访者普遍认为，若更多的纾困资金进入房地产，既能够提振市场信心，也将带来实质性的帮助，更好实现“保交楼、稳民生”的政策目的。
今年以来，与房地产相关的政策利好不断释放，各级监管部门对供需两端给予了持续的支持。
今年国庆长假前夕，监管层再度放宽重点城市首套房贷利率下限，并有条件地实施换房退税政策，受此带动，多地出台了新一轮稳楼市政策。
分析人士普遍认为，政策的释放需要周期，各类措施的叠加效应也要一段时间才能体现。在此期间，各项利好的释放，也有助于信心的累积。
北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，为冲击年度业绩，年末通常是房企加大营销力度的重要时段。如今，各类利好政策不断落地，随着其效果逐渐显现，年末的房地产市场有望出现稳中回暖的行情。
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