本报记者 吴静 王金龙 北京报道
根据各地公开信息统计，“十四五”期间，全国40个重点城市计划新增保障性租赁住房（简称“保租房”）约650万套，2022年是完成保障性租赁住房“十四五”目标的关键期。
除了加大租赁用地供给，新建保租房外，为了实现筹集目标，自5月以来，多地陆续出台相关政策，鼓励将开发商及居民持有的存量房源转化为保障性租赁住房，即所谓的“纳保”。
《中国经营报》记者从业内了解到，为了切实支持纳保企业算好经营账，各地政府通过土地供给、金融支持、税收优惠等方式，为参与保租房建设运营的企业留出基础利润空间。
因地制宜
多位参与纳保的企业负责人告诉记者，项目纳保之后，企业就要接受政府对于保租房项目的管控及约束。保租房未来的调价空间将受到政府管控。同时，保租房的运营管理在租赁期限、面向对象等方面也需符合相关规定。
据了解，保租房的内涵定义包括准入标准、户型标准和租金标准三方面。去年国务院出台的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》提出，保租房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，不设置收入线门槛，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，各地准入和退出条件、小户型具体面积等内容由地方自主确定。
据相关企业负责人介绍，目前从各地实践来看，不同城市根据自身实际情况不同，在政策制定时也存在一定细节差异。
在面向对象方面，各地要求保租房主要面向在本市生活工作的新市民、青年人等住房困难群体。部分城市设置了差异化条件，如上海明确住房困难标准为家庭在一定区域的人均住房面积低于15平方米；北京重点保障城市运行服务保障人员、新毕业大学生等群体；杭州明确承租人及其配偶、未成年子女在项目所在区无房，且在全市范围内未享受其他住房保障。
户型标准方面，各城市均要求以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，部分城市如北京按照宿舍型、公寓型、住宅型等对不同房型进一步细分；成都要求项目70平方米以内户型占比不低于80%；南京进一步要求以30~60平方米的小户型为主。
租金标准方面，各地统一要求为保障性租赁住房租金应低于同地段同品质市场租赁住房租金，可根据政府单位认可的第三方评估单位的评估价格参考定价。对于所谓的“同地段”，上海在保障性租赁住房评估细则中率先给出了定义——优先以街道为单位。
部分城市如上海、成都、武汉、杭州、南京等对保障性租赁住房较市场化租赁住房租金的下浮比例做出明确规定，普遍为市场租金的85%~90%。同时，各地普遍将保租房租金年涨幅限制在5%以内，广州等城市进一步规定保租房每年涨幅不得高于同地段同品质市场租赁住房租金同期涨幅。
同时，各城市对于保障性租赁住房租金要求可以按月或按季度收取，但不得预收超过一个季度以上的租金，租赁保证金（押金）不得超过一个月租金。单次收取承租人租金超过3个月，或者单次收取承租人押金超过1个月的，对于超过部分的资金，由专户开立银行进行监管。
算好经济账
实际上，按照各地政府对于保租房的相关准入标准和要求，在面向新市民、青年人为主的小户型房源上，保租房与市场化房源有客源上的重合。
一方面，受政策的要求，保租房租金普遍较市场同地段同品质房源租金更低，对租客而言更具吸引力；另一方面，租金价格限制也使得企业必须算好经济账。
华润有巢相关负责人表示，有巢通过大型租赁社区的集成运营模式，使租客以优惠的价格获取到更优品质的租住体验。项目将在满足政府对租金和涨幅整体管控的条件下，通过自身专业化、精细化的运营体系，不断优化项目经营水平，提升管理效益。
业内人士告诉记者，保租房的收入是由租金收入和非租金收入两部分构成的。要平衡后续盈利问题，一方面可以通过收益管理进行租金收入的管理，另一方面可以创造和提高非租金收入，因为保租房并没有对非租金收入有涨幅限制。
据了解，非租金收入来源于为租户提供更多的增值服务，如配套商业租金或运营收入、罚金收入、入户保洁、异业合作、宠物服务等。以已经申报并上市的深圳安居保障性租赁住房REIT项目为例，其非租金收入来源于配套商业设施以及配套停车场租金收入，收入增长空间更大，且已披露的深圳安居项目的配套商业出租率仅36%，随着出租率的上升，未来这部分收入有望持续增加。
记者从相关参与企业了解到，为了切实鼓励和发展市场力量参与保租房，政府会通过土地获取、金融支持、税收优惠、执行民水电气价格及其他资源导入等一系列政策手段，“在租金低于市场水平的情况下，为企业留出基础利润空间，帮助企业算好经营账。”
例如，项目纳保之后的税收优惠力度在加大，2021年10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照 5% 征收率减按 1.5% 缴纳增值税。
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