复工只是第一步，更重要的是持续性复工
随着楼市进入下行期，保交楼成为不少地方的难题。
由于多轮疫情冲击等影响，今年以来郑州已售商品住宅中停工、半停工的项目数量大增，引发较多关注。
10月6日，郑州市公布，通过多措并举推进保交楼，目前已排查出的147个已售停工、半停工商品住宅项目中，有145个实现全面、实质性复工，郑州“保交楼、稳民生”专项行动取得重要阶段性成果。
复工只是第一步，确保持续性复工才是关键，对于资金需求庞大且处于开工高峰期的郑州房地产市场而言，这无疑仍有许多考验。
多措并举初见成效
在145个复工项目中，包括备受关注的郑州高新区永威金桥西棠、中原区啟福城、管城区鑫苑国际新城、新郑康桥那云溪、金水区豫森城等。
郑州高新区永威金桥西棠销售人员告诉中国新闻周刊，该项目目前已复工。
此外，两个未复工的项目中：新密市凯旋山项目进入破产重整程序，新郑市盛华学府项目开始破产清算，预计11月底前可实现复工。
自9月7日部署“保交楼”专项行动以来，30天里，郑州打出了一系列组合拳。
在郑州市的统筹布局下，郑州公安系统围绕非法集资、偷逃税款、挪用资金、骗贷等常见涉房领域犯罪开展调查取证，共约谈147家停工项目企业562家次，累计受理房地产领域违法犯罪案件50起，立案侦办31起，采取强制措施37人，限制出境人数250人，促成资金回拢85.06亿元。
郑州法院系统构建“一楼盘一法官”工作模式，共解封相关项目37个；解封土地21宗，解封土地36.6万平方米；解封房产379套，解封房产3.08万平方米；解封账户380个，解封资金8.62亿元等。
郑州财政金融系统已落地4个项目18.7亿元银行配资，批复7个项目13.24亿元银行配资；同时争取中原银行“保交楼”专项贷款授信额度50.1亿元，拨付平台公司32.6亿元，推动郑州银行专项借款配资已过会审批56.92亿元，投放18.42亿元；市地产纾困基金已确定落地项目8个，涉及总投资27亿元；首批购买人才公寓2万间，涉及金额57亿元，正在按建设进度节点陆续拨款。
郑州住房保障系统积极申请国家专项借款，获得首批70亿元专项借款资金支持，目前70亿元专项借款已经足额拨付至具体项目的政府监管账户。
同时，郑州市全面压实房企自救主体责任，督促企业通过处置未开发土地、在建项目和资产、公司股权等方式瘦身自救、断臂求生，筹集资金125亿元，涉及78个项目。其中，通过优质资产抵押借款21.86亿元，通过股权转让变现2.4亿元，通过退还土地变现1.2亿元，其他渠道获取资金92.4亿元。
对于接下来的资金安排，郑州市纾困基金专班“十一”长假期间已经与信达资产、中豫建投就省市纾困基金加强合作达成一致意见，初步同意由河南省纾困基金受让市纾困基金50亿元，用于支持郑州市“保交楼”项目复工建设。
58安居客房产研究院分院院长张波告诉中国新闻周刊，这些政策主要分为三类，一类是通过资金注入，解决项目短期资金流动问题，盘活停工项目，如纾困基金、专项借款等；第二类是改变项目属性，如一些项目转换为棚改项目、一些项目收购后变为人才公寓等；第三类是通过压实房企责任瘦身自救，打击资金非法抽逃，从房企端回笼项目资金。
张波表示，此次郑州市多措并举，根据不同房企不同项目制定不同的处理措施，并且参与部门较多，力度较大，充分体现当地保交楼的决心。
开工高峰期需充足资金
目前郑州复工保交楼的态势较好，但更要看后续复工的实质性进展，毫无疑问，资金是复工的最关键因素。
据安居客房产研究院不完全监测显示，截至8月底，郑州涉及停工、延期交付的问题项目共100多个，合计规划建面约6300万平方米。这些项目的开盘时间普遍在2019年以后，交付时间普遍在2021年及之后。其中，原本2021年交房但出现延期的占比达23%，2022年交房但出现延期的占比达28%，2023年交房但进度延缓的占比达23%，2024年交房但进度延缓的占比达13%。
一家房企工程负责人告诉中国新闻周刊，交房前涉及装修、基础设施、景观、道路等多项工程投入，正是使用资金的高峰期。
从上述安居客统计的郑州停工项目来看，87%的项目交房时间在2021年之后，其中2022年原定交房但出现延期的项目最多，这意味着，当前的资金压力是较大的。
从目前看，郑州已经落实的各类资金在数百亿元，其中，纾困基金已落实数十亿元。
“一方面，需要加大房企端的资金回笼，但另一方面，由于房企普遍面临较大的债务压力，从外部注入资金的重要性更加凸显”，张波表示，郑州地产纾困基金以100亿母资金去撬动更多的社会资金加入，是充分利用金融工具实现保交楼任务，但目前从外部注入的资金仍显不足。
一是市场对房企普遍缺乏信心，导致介入债权基金的意愿不积极，而政府纾困基金规模有限，导致“僧多粥少”；二是当前有限规模的资金池，自然提高了对房企或项目的筛选标准，而符合要求的并不多；三是，对于需要收并购的和破产重组的项目而言，对其进行有效评估需要花费大量时间。
根据郑州市公布，目前已排查出147个已售停工、半停工商品住宅项目，但在当前的市场环境下，停工风险是否会蔓延也值得关注。事实上，这147个项目仅仅是已售停工项目，但是对于许多未售项目而言，随着进入施工期，其资金和销售难题也值得关注。
统计数据显示，2021年，郑州商品房屋施工面积20503万平方米，住宅施工面积14002.3万平方米。商品房新开工面积3169万平方米，同比下降3.7%；其中，住宅2490万平方米，同比上升9%。
这意味着，当前，正是郑州房地产项目施工的高峰期，也是资金急需的时期。
以河南龙头房企建业地产为例，在郑州，下半年建业地产有8个项目要交付，共计117.6万平方米，包括郑西联盟新城六期14.62万平方米；另外有两个项目开工建设，其中包括28万平方米的诚园三期项目。
此外，建业地产在郑州还有大量的在建项目，这些同样需要不菲的资金投入。数据显示，截至2022年6月30日，建业地产在建项目192个，在建项目建筑面积3143万平方米；其中位于郑州的项目24个，建筑面积为700万平方米。
在此前郑州市首批房企保交楼纾困座谈会上，建业正是其中之一。
随着河南省铁路建设投资集团正式入股建业地产，建业地产通过股权融资的方式获得了资金和国企背书，但短期来看，随着大量项目进入施工期，建业地产仍需要较多的资金支出。
而在今年前9个月，建业地产销售总额193.63亿元，同比减少56.0%；总合同销售建筑面积273.03万平方米，同比减少53.1%。
首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池向中国新闻周刊表示，开发商销售收入下降，势必对保交楼产生一定的负面影响。
行业良性循环是长久之计
张波表示，对于保交楼工作，还需要重塑市场信心以促进行业良性循环，从市场端解决资金问题。
国庆期间，郑州住房公积金管理中心发布通知，自10月1日起，郑州首套个人住房公积金贷款执行新的利率，五年期（含五年）以下由现行的2.75%下调至2.6%，五年期以上由现行的3.25%下调至3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率保持不变，即五年期（含五年）以下为3.025%，五年期以上为3.575%。
在稳定房地产市场的政策背景下，今年以来，郑州已出台一系列楼市纾困政策。今年3月，郑州开始松绑“认房又认贷”，打响楼市政策调整“第一枪”；4月，郑州市推出10条“青年人才新政”，吸引更多青年来郑州；6月，郑州重启棚改房票安置政策；9月13日，郑州拟进一步放宽中心城区落户条件，凡在中心城区具有合法稳定就业或合法稳定住所（含租赁）的人员，不受社保缴费年限和居住年限的限制，可在郑州申请落户。
随着郑州楼市政策的松动以及保交楼工作的推进，郑州楼市的成交有所好转。
8月份，郑州全市房地产开发投资比7月份增加24亿元；商品房销售84.61万平方米，同比实现了正增长；9月份，郑州全市商品房销售106.05万平方米，环比增长25.34%。
赵秀池向中国新闻周刊表示，随着适度宽松的房地产调控政策出台，加上市场态势的变化，为推动“保交楼”创造了良好的条件。
不过，从今年1—9月来看，郑州楼市整体成交同比下跌仍然超过三成。
另外，统计数据显示，2021年郑州市房屋实际销售面积2699.3万平方米，下降21.2%；销售金额2608.5亿元，下降22.6%。与此同时，郑州市2021年的GDP为1.27万亿元；人均可支配收入为3.95万元。
从经济发展水平和购买力来看，郑州楼市仍需市场、政策等更多支撑因素。
今年十一期间，郑州部分项目成交量大幅上涨，其中，鼎盛阳光城国庆假期7天卖了300多套房子，成为当前的销冠项目。
该项目一位知情人士表示，该项目最近开盘的一批特价房源价格在12000元/平方米，比其他楼栋价格便宜了近3000元/平方米，由于价格降到消费者的心理价位，自然抢手。
张波表示，无论从人口增长还是从城镇化建设角度看，郑州还是有很大发展空间，随着楼市政策及人口政策的松动，市场仍有较大的购买潜力。
赵秀池表示，楼市政策需要因城施策、一城一策展开，各地应该根据城市化情况及房地产市场现状，制定一系列促进房地产企业良性循环、支持合理性购房需求的政策。
作者：刘德炳
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