那家在上海抢地的“安徽”房企

　　来源：国际金融报

　　在文一上市的消息传了两年仍未有实质进展，三巽流血上市后开启上海大撤退、过半员工搬回合肥后，名不见经传的祥源正试图扛起徽派房企“一哥”的大旗。

　　毫无疑问，这是当前在上海市场最有存在感的安徽房企。尽管此前行业对祥源的认知较为模糊，但这并不影响它在上海市场攻城略地：从二级市场到公开土拍。

　　《国际金融报》记者梳理这家颇具神秘色彩的房企发现，相较于土拍市场的“新兵”角色，祥源在资本市场却是一名不折不扣的老手。与此同时，“徽派”的头衔并非祥源最精准的定位，毕竟从轨迹来看这其实是一家浙系企业。

　　闯荡上海滩

　　9月底，上海完成第三轮集中供地，35宗地共收金约1054亿元。在市场下行、销售遇冷、融资尚未破冰、房企流动性承压的当下，头部央/国企、地方国资平台依然是这场土拍盛宴的主力，在此背景下，以祥源为代表的民营房企穿插其中的身影引起市场关注。

　　最终，祥源以4.84亿元摘得青浦区夏阳街道种畜场河西侧08-11地块，溢价率0%，成交楼面价19000元/平方米，地块为普通商品房用地，出让面积15920平方米，容积率1.6。

　　这并非祥源首入上海。

　　2020年，祥源集中发力，先是从华侨城手中接过了豪宅项目西康路989的最后一期，后现身土拍市场，以10.74亿元的总价竞得嘉定南翔镇一宗地，成交楼板价约27254元/平方米，溢价率0.94%，短时间内集齐两项目。

　　其中西康路989的开发历史已有十年之久，早在2010年项目便迎来首开，彼时均价5.5万/平方米，漫长的开发周期让市场一度将其与开发商华侨城绑定，项目地处内环内，位于普陀长寿路板块，与老静安一路之隔，距离地铁近，周边配套齐全。

　　祥源接盘的四期是西康路989剩余的最后262套房源，面积在125-208平方米之间，均价11.8万/平方米。2020年7月项目开盘，认筹率虽达到122.1%，但并未实现日光清盘，12月底项目仍剩余56套房源在售，去化率近8成。凭借西康路989的开盘，祥源以44.89亿的销售额跻身当年上海房企全口径排行榜第46名。

　　随后的南翔地块中，祥源引入世茂联手打造云湖漫城，双方各占一半股权，项目于2021年5月底开盘，房源建面在98-118平方米间，均价约57799元/平方米。网上房地产数据显示，截至10月11日，该项目已售371套，仍有6套未售出。

　　在上海市场接连拿地的2020年正是祥源外扩最激进的年份。

　　起于浙长于皖

　　祥源的地产之路始于上世纪90年代。

　　彼时浙江商人俞发祥通过小商品差价利润赚到人生的第一桶金后，从绍兴来到海南。1992年底，俞发祥在海南成立了伟翔装饰公司，这是祥源控股的前身。1995年，海南房地产泡沫破灭，俞发祥逆周期而行，转向地产领域。随后他回到老家，在绍兴、嵊州开发了祥源花园、绍兴金港湾等项目。

　　伴随着城镇化进程加速、人口和外贸红利持续释放以及居民收入水平的快速提升，房地产行业进入高速发展期，嗅到商机的俞发祥决定扩张地产业务。2002年，他成立浙江祥源投资集团，旗下设立多个房地产公司。也是这一年，俞发祥将版图转向安徽，开始二次创业。

　　转战安徽是祥源地产发展的转折点。

　　进入安徽后，俞发祥先后投资开发了合肥的旧城改造项目，随后相继在合肥、阜阳、蚌埠落地了地产项目，期间祥源的布局主要以安徽省内为主。

　　2019年，祥源外扩的步伐开始加速。

　　当年5月，其以25.32亿元的总价拿下了浙江宁波湾新区的3宗地块，随后祥源继续加码，年底再摘宁波一商住地。

　　2020年，祥源除了进入上海外，还将触角深入了江苏。

　　6月和8月，其两度摘下苏州常熟的地块；10月，祥源继续鏖战土拍市场，经过127轮竞价，以8.69亿元拿下杭州湾新区南部新城一宗地块，溢价率近28%，年底其又杀回苏州，拿下昆山一宗宅地。

　　祥源地产在土地市场“偃旗息鼓”的2021年，祥源系内部正在进行一场关联交易。

　　资本市场长袖善舞

　　祥源地产所在的祥源控股，除了地产板块外，还有旅游目的地、内容和建设三个板块，此外，其还控股着两家上市公司祥源文化（维权）和交建股份。

　　2021年5月19日，祥源文化宣布拟以发行股份方式募资不超过4亿元收购祥源旅开所持有的5家公司（百龙绿色、凤凰祥盛、黄龙洞旅游、小岛科技100%股权以及齐云山股份80%）。

　　对于这场交易的目的，祥源文化给出的解释是：拟注入的资产是多项稀缺核心文旅资源，交易完成后将有助于推动上市公司在文化旅游领域的深耕发展，探索构建以“文化IP+旅游+科技”为核心的祥源特色文旅产业模式，向中国文旅产业创新融合发展的领军型企业进发。

　　然而公告显示，祥源文化口中的“稀缺核心资源”运营情况并不乐观。除了百龙绿色外，其余四家公司均处于亏损状态，且报告期内黄龙洞旅游的亏损还呈现扩大趋势。

　　资本市场用行动对这场交易表了态。

　　5月20日祥源文化复牌，复牌后的五个交易日里，祥源文化的股价跌幅达到25%。

　　这场颇具争议性的交易，直到2022年9月才获证监会审核通过，一年多里由于股价的波动，祥源文化最终的募资额度由原计划的不超过4亿元降至不超过3亿元。

　　9月16日复牌当天，祥源文化股价再度遭遇大跌，随后一直走跌。截至10月12日午间报收5.28元，不到14个交易日股价跌幅超13%。

　　作为涉足资本市场20多年的老手，俞发祥对这样的资本运作并不陌生。

　　2001年，俞发祥斥资近一亿元收购了上市公司“琼海德”，因历史遗留问题负责，一年后其萌生退意，先是将公司转给其妹俞红华的海南祥源，直到4个月后才找到真正的接盘者——耀江实业。

　　2015年，俞发祥将目光投向西藏旅游，彼时正值经营困境的西藏旅游发布定增计划，俞发祥旗下的祥源控股拟出资2.1亿元认购西藏旅游2056.8万股，最终这场定增未能成行。

　　2017年俞发祥趟进万家文化的“浑水”中。在与赵薇夫妇的龙薇传媒“分手”三个月后，万家文化找到了新买家——俞发祥。祥源控股以16.74亿元的价格收购万家集团100%股权，收购后其将间接持有万家文化29.72%的股权。

　　随后，万家文化更名为祥源文化，俞发祥接手后，未能带领祥源文化迎来新的发展，2016年-2022年上半年祥源文化的营收由7.17亿元降至1.15亿元，对应净利由1.02亿元降至0.0185亿元。

　　2019年受到子公司商誉减值计提影响，祥源文化当年营业收入腰斩至4.22亿元，净利巨亏8.78亿元，这一巨亏也变相“助力“了2020年祥源文化净利同比上涨，除了2020年，2016年-2022年上半年的其他年份祥源文化的净利均处于下降状态。

　　盈利能力的下降在利率方面体现得更为明显，2020年、2021年和2022年上半年，祥源文化的毛利率分别为55.42%、45.3%、41.46%，对应净利率则由14.22%下降至7.07%再到1.62%。