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Finding my secret garden
浅谈房地产开发企业
会计核算
一、房地产开发产企业概述
房地产是土地和房屋及其权属总称，是人类赖以生存的基础。房地产存在的三种形态：土地、建筑物、房地合一。房地产由于位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。房地产开发企业是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，其业务主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务及其他相关的房地产业务。
二、房地产企业会计的概念及作用
（一）定义
房地产会计是用来管理房地产经济业务的一种行业会计。它运用会计学的基本理论和方法，以货币为基本计量单位，对房地产企业经济活动进行全面、综合、连续、系统的核算和监督。
（二）作用
通过房地产会计，能够有效的呈现出房地产在开发经营过程中发生的各种经济业务，可以加大对经营情况的管理，并且可以正确计算出各项开发产品的成本，促使各项成本不断降低，以此提高经济效益。
三、房地产企业会计科目设置及其核算内容
根据会计准则--运用指南（2018）的统一规定，房地产企业会计科目大部分都是各行业通用的会计科目，使用这些会计科目能够保证在会计科目设置上的统一性。只有“开发成本”、“开发间接费”、 “开发产品”等个别会计科目属于房地产开发企业的专用会计科目。
下面以***公司财务会计科目设置为例，分别讲述房地产企业主要会计科目核算的相关内容。
库存现金：核算公司的库存现金
银行存款：核算公司存入银行或其他金融机构的各种存款
应收账款：核算公司因销售不动产应向客户收取的各项房款
其他应收款：核算公司除应收账款、预收账款以外应向客户收取的各种款项
坏账准备：核算公司按照会计准则及行业标准计提的坏账
开发产品：核算公司开发完成的由开发成本转入的准备自持或待售的产品成本
投资性房地产：核算公司采用成本模式计量的投资性房地产的成本
投资性房地产累计折旧（摊销）：核算公司每月摊销的应计入与收入对应的营业成本的投资性房地产的摊销成本
固定资产：核算公司持有的固定资产原价
累计折旧：核算公司每月计提的应计入成本费用的固定资产折旧额
递延所得税资产：核算公司根据所得税准则确认的可抵扣暂时性差异产生的所得税资产
应付账款：核算公司应支付给施工单位的工程款项及工程质保金
其他应付款：核算公司除应付账款以外的其他应付、暂收的款项
预收账款：核算公司预收的房屋销售款及物业租赁款
应付职工薪酬：核算公司根据有关规定应付给职工的工资、奖金、福利费等
应交税费：核算公司按照税法规定计算应该缴纳的各项税费，包括：企业所得税、土地增值税、增值税、城建税及附加、土地使用税、印花税等
实收资本：核算股东实际投入企业的资本
盈余公积：核算公司从净利润提取的盈余公积
本年利润：核算公司实现的净利润或发生的净亏损
利润分配：核算公司利润的分配(或亏损的弥补)和历年分配(或弥补)后的积存余额
开发成本：核算公司为开发商品房而支付的全部成本费用，主要包括：土地费用 、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等
主营业务收入：核算公司应该确认的房屋销售收入及租赁收入
其他业务收入：核算公司主营业务以外的其他业务收入
税金及附加：核算公司按照规定计提的各种税金及附加
营业外收入：核算公司发生的与主营业务无关的其他收入
主营业务成本: 核算公司销售和租赁房屋而结转的销售成本和租赁成本
其他业务成本：核算公司除主营业务成本以外而发生的其他成本
销售费用：核算公司因销售商品房、提供劳务过程中发生的各项费用，包括宣传促销、广告费、临时搭建的样板房费用等
管理费用：核算公司为组织和管理经营活动而发生的各项费用
财务费用：核算公司为筹集经营活动所需资金而发生的筹资费用，包括利息收入、利息支出、银行手续费等
资产减值损失：核算公司按规定应计提的各项资产减值准备
营业外支出：核算公司发生各项营业外支出
所得税费用：核算公司确认的应从当期利润总额中扣除的所得税费用
在资产负债表债务法下，利润表中的所得税费用由当期所得税和递延所得税费用（或收益）两个部分组成，
所得税费用=当期所得税+递延所得税费用-递延所得税收益
当期所得税=当期应交所得税=应纳税所得额×所得税适用税率
应纳税所得额=利润总额+纳税调增额-纳税调减额-弥补以前年度亏损
递延所得税费用（或收益）=当期递延所得税负债的增加+当期递延所得税资产的减少-当期递延所得税负债的减少-当期递延所得税资产的增加
四、房地产开发企业会计核算流程
房地产会计就是对房地产开发企业资金运动的过程进行会计核算和会计监督，房地产开发企业的资金运动方式主要表现在以下几个方面：取得股东投入资金或者外部筹集资金，再生产过程中运营资金，通过商品销售收回资金，计算经营成果，使部分资金退出企业、部分资金重新进入企业。主要会计科目核算归纳如下：
（一）预收账款的核算
由于投资数额大、营业周期长，所以房地产开发企业一般实行商品房预售制。因项目尚未交付使用，即使开发产品已预售完毕，其预售款也只能计入预收账款科目，按照税法相关要求计提相应的税金并交纳，待达到收入确认结转条件时从预收账款转入主营业务收入，全部结转完后预收账款科目无余额。
（二）开发成本的核算
由于房地产开发周期长，成本核算的时间跨度长，往往超过一年，甚至数年，而且开发产品种类多，设计多样性，导致开发产品的成本组成具有很大的差异，使得成本核算非常复杂，因此在进行成本核算时要求根据具体情况进行分析核算。企业将开发商品房所发生的全部成本费用先按照开发产品的对象进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本。具体归纳了以下主要开发成本费用：
1、土地费用：归集了土地出让金、配套费、拆迁补偿费、土地契税、合作方款项、土地交易费等。
2、前期工程费 ：归集了调研评估费、勘察测绘费、规划设计费、报批报建费、三通一平工程费等。
3、建安工程费：归集了基础工程、结构与土建、外墙工程、公共部位装修、户内精装修、机电及安装工程、门窗栏杆工程等。
4、基础设施费 ：归集了供电工程、供水工程、燃气工程、排水工程、中水系统工程、集中供暖、道路工程、弱电工程、环境景观工程、环保工程、照明及泛光工程等。
5、公共配套设施费：归集了人防防护设施费、物管及社区用房、学校、幼儿园、会所、文化体育场所、垃圾中转站及其他费用。
6、开发间接费：归集了职工薪酬、办公费、折旧摊销、监理费、造价咨询费、招标代理费、施工图审查费、工程检测费、工程保险费、工程测量费、临时施工用水电费、物业前期管理费等。
7、资金成本：指房地产开发企业为了开发房地产而产生的融资成本，发生的借款费用在产品开发阶段可以资本化，计入开发产品成本。
（三）房地产开发企业涉税事项的核算
目前我国房地产开发企业涉及的应纳税种较多，主要有企业所得税、土地增值税、增值税、城建税及附加、印花税、土地使用税、房产税等。
1、开发建设阶段
取得土地的契税、合同印花税、城镇土地使用税，计入土地开发成本。
2、销售及转让阶段
（1）增值税
企业取得预收房款时，应按照3%的预征率预缴增值税，待结转销售收入时按销售不动产适用税率计算增值税销项税额，同时抵扣项目开发过程中产生的可抵扣增值税进项税额后，按差额缴纳增值税。
（2）城建税及教育费附加
按照增值税的一定比例计算缴纳，最终结转至损益类科目-税金及附加，影响利润表中利润总额。
（3）企业所得税
取得预收房款收入时，按预计利润率（一般为15%）计算当期应纳税所得额，乘以适用税率计算预缴企业所得税，待项目完工后进行汇算清缴。
（4）土地增值税
取得预售房款时，按照税局规定的预征率计算缴纳，待项目竣工决算后由税务机关进行清算，多退少补。
3、房产自持阶段
（1）城镇土地使用税，按土地实际占用面积及定额计算缴纳。
（2）房产税，自用房产，按照房产计税余值的1.2%计算缴纳。房产出租的，按照租金收入的12%计算缴纳。
（四）房地产利润与利润分配的核算
1、房地产利润是指房地产企业在一定会计期间收入与成本费用相互比较的最终结果，反应的是企业在这个会计期间的经营成果，以利润表的形式呈现。在企业建设开发期初，企业的利润表一般都是亏损，等到项目竣工验收，企业按照达到确认条件结转收入成本后，才会形成一定的利润。房地产企业的利润一般分为营业利润、利润总额和净利润三大部分。
营业利润=营业收入-营业成本
利润总额=营业利润+营业外收入-营业外支出
净利润=利润总额-所得税费用
2、房地产企业的利润分配是指企业实现的净利润在企业与投资者之间进行的分配。其分配顺序是首先计算可供分配利润（弥补以前年度亏损后），然后提取法定盈余公积金、任意盈余公积等，剩余的作为企业未分配利润，可向股东进行分配，分配后作为企业的留存收益，表现在资产负债表的所有者权益栏目。
房地产开发企业因具有开发经营的计划性、开发产品的商品性、经营业务的复杂性、项目开发周期长、投资数额巨大等经营特点，所以房地产开发企业的会计核算也有别于一般工业企业和商贸企业的会计核算，尤其是项目的开发成本及不同阶段税金的核算，都是极其复杂和繁琐的，对于财务人员来说，只有熟悉并掌握房地产开发企业的全流程财务，才能把工作做精、做细，做到成本可控、有效降低涉税风险，实现财务管控、会计核算水平显著提高。
我们把房地产开发企业在开发经营房地产时所涉及的主要税费归纳如下：
经营行为
涉及税费
计税（费）依据
税（费）率
受让土地使用权（政府征用）
耕地占用税
占用耕地面积
地方政府规定
契税
不动产的价格
3%～5%
印花税
产权转移书据
0.5‰
受让土地使用权（其他企业转卖）
契税
不动产的价格
3%～5%
印花税
产权转移书据
0.5‰
受让房产
契税
不动产的价格
3%～5%
印花税
产权转移书据
0.5‰
持有土地使用权
城镇土地使用税
土地使用面积
地方政府规定
持有房产
城镇土地使用税
土地使用面积
地方政府规定
房产税
开发房地产项目
印花税
建筑安装工程承包合同
0.3‰
出售房地产
增值税
不含税销售额
9%（简易征收为5%）
城市维护建设税
增值税纳税额
1-7%
教育费附加
增值税纳税额
3%
地方教育附加
增值税纳税额
2%
印花税
产权转移书据
0.5‰
土地增值税
房地产项目增值额
四级超率累进税率
出租房地产
增值税
不含税销售额
9%（简易征收为5%）
城市维护建设税
增值税纳税额
1-7%
教育费附加
增值税纳税额
3%
地方教育附加
增值税纳税额
2%
印花税
财产租赁合同
1‰
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