随着二手房交易的火爆，税务机关经常收到一些人咨询，二手房交易到底该缴什么税？应该如何计算？有没有免税的？
下面就让小编通过一个小小案例，向大家详细解答。
案例
住在山东省某市区的甲以105万的价格将自己的住房出售给乙，甲和乙应如何纳税？
对于乙而言，乙只需要缴纳契税。
（一）如果乙购买的住房是家庭的唯一住房，房屋面积在90㎡以下的，应缴纳契税105万/(1+5%)*1%=1万元；超过90㎡的，应缴纳契税105万/(1+5%)*1.5%=1.5万元。
（二）如果乙购买的住房不是唯一住房，即在已有住房基础上又买一套，房屋面积在90㎡以下的，应缴纳契税105万/(1+5%)*1%=1万元；超过90㎡的，应缴纳契税105万/(1+5%)*2%=2万元。
（三）购买三套及以上住房，没有优惠政策。
政策依据：关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知，财税〔2016〕23号文。
甲缴税较为复杂。
一、增值税
（一）如果甲是自建自用而出售，则免征增值税；
（二）如果甲出售的房屋购买时间不足两年的，全额征收增值税。应缴增值税为105万/（1+5%）*5%=5万元；
（三）如果甲出售的房屋购买时间超（含）两年的，免征增值税。
政策依据：财税〔2016〕36号文——《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改增值税试点的通知》；财税〔2016〕43号文——《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》。
二、城建税及附加费
应交城建税5万*7%=0.35万元
应交教育费附加5万*3%=0.15万元
应交地方教育费附加5万*2%=0.1万元
应交地方水利基金5万*0.5%=0.025万元
附加税费小计0.625万元。
三、印花税
根据财税〔2008〕137号文件规定，个人购买出售住房暂免征收印花税。
四、土地增值税
根据财税〔2008〕137号文件规定，个人购买出售住房暂免征收土地增值税。
五、个人所得税
（一）甲出售的住房，居住五年以上且为家庭唯一住房的，免征个人所得税。
政策依据：财税字〔1999〕278号文件，财政部 国家税务总局建设部关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知。
（二）甲以转让收入减去房屋原值和合理费用后余额为应纳税所得额。假如甲有原来的购房合同、税务发票等有效凭证，经主管税务机关审核后，允许从转让收入减除房屋原值、转让过程中缴纳的税金及合理费用。比如甲有购房发票，金额为75万，购房时缴纳相关税费15万，销售过程费用5万，则甲应缴纳个人所得税[105/(1+5%)-75-15-5-0.625]*20%=0.875万元。增值税属价外税，不得作为减除项目。
政策依据：《个人所得税法》第六条第五款；财税〔2016〕43号。
（三）如果甲无法提供完整、准确的房屋原值凭证、不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据规定，对甲实行核定征收。山东省规定核定比例为1%，即应核定征收个人所得税105万/（1+5%）*1%=1万元。
政策依据：国税发〔2006〕108号文件—国家税务总局关于个人住房转让个人所得税有关问题的通知。
编辑设计：丰台微税通
来源：成武县地税局
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