父母把自己房产过户给子女，算上再次出售，采用哪种方式更省钱？
【引言】
每次谈到房产过户的时候，总绕不开税费的问题。谈及到父母房产过户给子女，讨论得更热烈：毕竟是一家人，不像跟外人谈生意似的，自家人，能省钱何必不省呢？
有些人说了：从2021年开始，直系亲属之间的房产过户，免税！
这个说法，本人并未查到、收到最新的相关依据。唯一跟这个说法可能靠点边的，是在2020年8月11日全国人大常委会通过的《中华人民共和国契税法》，将于2021年9月1日正式实施。其中，规定了免征契税的情况——法定继承人继承、或者夫妻之间房产过户。除此之外，其他直系亲属关系，不在免征之列。
因此，父母房产给到子女（包括给到部分产权），依然有三种过户方式可选：买卖、赠与、继承。
其中，买卖是一种普适性的过户方式，不管交易双方是不是亲属。赠与这种方式，其实也不限于赠与人、受赠人之间的关系，只是会涉及到不同的税费。继承，多数适用于亲属、尤其是直系亲属之间，因为没有亲属关系的人，除非生前有遗嘱或者遗赠扶养协议类的文书，否则不会存在继承权。
那么，不同过户方式，哪种方式更省钱？很多人会讲，毫无疑问是买卖，你得算两头。因为赠与、继承之后的房子再卖的话，要缴20%个人所得税！
在这里，我们把一次过户（即父母过户给子女）、二次处置（即子女把房子又卖掉）两次涉及到的费用分别计算一下，来看看哪种方式省钱。
【买卖】
假设父母有一套房子要通过买卖的方式，将整套房过户给子女，这套房子按照评估价格为100万元，房产面积为90平米。
先给出一个主要税费的计算表格：
第一次过户：父母把房产卖给子女
1.假设父母房产“满五唯一”、子女名下无房。
父母无须缴税。
子女需要交纳1%契税，即1万元。
父母与子女双方总计缴纳1万元。
2.假设父母房产“满五不唯一”、子女名下无房。
父母需缴纳1%个税，即1万元。
子女需缴纳1%契税，即1万元。
父母与子女双方总计缴纳2万元。
3.假设父母房产“不满二”、子女名下无房。
父母需缴纳5.6%增值税、1%个税，合计6.6万元。
子女需缴纳1%契税，即1万元。
父母与子女双方总计缴纳7.6万元。
4.假设父母房产“不满二”、子女名下有房。
父母需缴纳5.6%增值税、1%个税，合计6.6万元。
子女需缴纳3%契税，即3万元。
父母与子女双方总计缴纳9.6万元。
由此可见：
父母通过买卖的方式，将名下房产过户给子女，受到父母是否有唯一房产、房子对于父母而言的房龄、房子过户面积、以及子女有无房情况等四个因素影响。
因此通过买卖方式是不是最便宜，需要因情况而定，不会有绝对答案。只能说：
对于父母而言：最低0，最高6.6%（含增值税、个税）。
对于子女而言：最低1%契税，最高3%契税。
对于双方总计而言：最低1%契税，最高为9.6%（含增值税、个税、契税）。
第二次过户：子女将此套房再次出售。
与第一步的计算方式、影响因素完全相同，这里不再赘述。
假设子女出售这套房子的时候，房价涨到200万元。那么，子女再次缴纳的税费：
最低为0（对于子女而言该房产“满五唯一”）。
取中为2万元（对于子女而言，满五不唯一，200万%uD71%个税）。
最高为13.6万元（对于子女而言，不满二，200万%uD71%个税+200万%uD75.6%增值税）
对于买家来讲，需要缴纳多少税费，就与子女没什么关系了，不再计算。现实中，很多人在把房子卖给“外人”的时候，中间会产生一些其他操作方式，例如，将税费全部转由买家承担，那是另外一件事，在此不做探讨。
因此，父母100万的房子，经过中间“倒腾”，最终200万由子女卖出去，中间产生的税费，最低为0元，最高为22.6万元。
【赠与】
还是以上假设：父母房产评估价格为100万元，面积90平米。
第一次过户：父母把房产赠与给子女。
按照最新《契税法》中关于税率的规定：
第三条 契税税率为百分之三至百分之五。
契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。
目前绝大多数地区关于赠与房产契税征收税率都是按照3%计征。
父母将房子赠与给子女，税率固定3%，即3万元。
第二次过户：子女将此套房再次出售。
很多人会以此来说明：赠与不划算——因为赠与的房子，再次出售要缴纳20%个税。要照着200万卖房，光缴税就少说得40万！
有兴趣的朋友可以参见之前的一篇文章：《 继承的房产再出售太贵，要缴20%个税？请了解清楚这3个知识点 》，这里不再赘述依据。基本结论是：
20%个税，是差额征收，不是全额征收。
很多地方，采取的是1%核定征收。
依据这两个结论，相信大家应该能看明白了： 其实赠与所得的房子再次出售，与通过买卖方式再出售的税率计算方式是一样的——满五唯一，不缴税；满五不唯一、不满二等情况，与上述计算方式相同。
所以，赠与所得房产，与通过买卖方式所得房产，之间费用高低的差别，在于第一次过户。
【继承】
房产假设如上。
第一次过户：子女继承父母房产。
继承没有税，只是会因办理方式不同，会产生不同的费用：
1.直接在房屋管理部门办理继承过户手续。
这种方式，最省钱，以百十来元计算费用。可采取这种方式的依据是《不动产登记暂行条例实施细则》中明确规定：
第十四条 因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。
2.先办理继承权公证，再办理房产过户手续。
这种方式，可能是继承中最“贵”的方式，需要交纳0.5%-2%左右公证费、最低200元（现在已经实行阶梯收费，不是固定2%费率，而且也不可能达到2%元）。以最高计算：2%公证费，即2万元。当然，这种方式也是目前最普遍的办理方式。
3.诉讼继承。
这种方式，费用无法估算，看案件的复杂程度、花不花律师费等而定。
第二次过户：子女将继承所得房产再次出售。
同赠与。
【结语】
通过上述比较，可以给出两个基本结论：
从第一次过户角度，继承相对而言费率可能是最低的；买卖因四项因素不同而定；赠与税率相对固定。
从第二次过户角度，买卖依然因四项因素而定；赠与或者继承所得房产再次出售，从计算方式上，最新《契税法》已经取消“不得核定征收”的说法，即可以采取1%核定个税税率征收。综合两项结论来看，父母考虑将房产过户给子女，重点考虑的是第一次过户的税费问题。
此外，还要有一个更重要的结论：
通过上述比较可以看出，作为父母方而言，仅会在买卖方式情况下可能会产生税费，而且，多数都是0、或者1%，涉及到6.6%的情况很少（大不了等几年，等到房子满五了再出售）。至于赠与、继承，跟父母都没什么关系——“潜台词”就是，其实真正需要缴费的，是子女。
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