土地评估方法(土地评估方法取值权重的确定方法)

　　2013年4月8日，国土资源部办公厅发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）〉的通知》（国土资厅发〔2013〕20号）（以下简称“20号文”）。为了进一步完善国有土地出让底价确定程序，加强出让地价评估管理，促进土地市场平稳健康运行,20号文具有重大意义。为了与时俱进，推陈出新，2018年3月9日印发了新版《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）（以下简称“4号文”）。4号文对20号文进行较大的调整，尤其是对评估方法、评估程序以及特殊情况评估要点等相关内容。现将4号文修改完善的内容梳理如下：

　　一、法律法规发生了变化

　　20号文实施后法律法规发生了变化（例如资产评估法的发布实施），同时估价规程及标准也进行了更新（例如城镇土地估价规程、城镇土地分等等级规程、土地利用现状分类的更新和标定地价规程的发布实施），为此4号文对文字进行了完善、修改、更新，其相关逻辑顺序也做了相应调整，使新“出让评估技术规范”表述更加清楚得当。同时引用的标准新增《农用地估价规程》、《标定地价规程》。新增依据《中华人民共和国资产评估法》、节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）。删除了《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）。

　　二、对估价程序进一步明确要求

　　4号文对评估程序进一步明确了要求，即明确规定了出让地价评估委托方为国土资源主管部门（或出让方），并且明确要求估价报告由两名土地估价专业评估师签署。

　　三、对估价方法进一步提出要求

　　20号文对比4号文作出小幅度修改，如市场比较法要求估价人员所选取的交易实例必须为当地土地市场近三年的土地市场交易实例。成本逼近法进一步明确国家或地方从土地出让金收入或土地出让收益中计提（安排）的各类专项资金不得计入土地成本，也不得计入出让底价。具体情况如下表：

　　四、关于特殊情况评估要点

　　因为20号文实施过程中存在问题，所以4号文针对遇到的具体问题来对20号文进行修改调整。

　　1、4号文将20号文中生地评估和通平不完全时的地价评估两种情况合并为土地开发程度不足一种情况。

　　2、针对特定条件的招拍挂出让方式新增了一项内容。具体情况如下表：

　　3、对于已出让土地补缴地价款的情况。4号文明确了估价期日的确定方法，同时针对调整容积率补缴地价的规定，文件取消了20号文中关于择高确定楼面地价的规定。具体情况如下：

　　4、对于调整用途补缴地价的4号文规定用地结构调整的，分别核算各用途建筑面积变化带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。而针对工业用地调整用途需补缴地价=新用途楼面地价×新用途建筑面积－现状工业用地价格”

　　5、多项用地条件同时调整。多项用地条件同时调整的，应分别核算各项条件调整带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。具体修改情况如下表：