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记者 姜樊 王雨晨
新京报贝壳财经记者近日了解到，目前已有多个城市的银行进一步下调了首套房贷利率。清远、济宁等城市的多家银行将房贷利率降至4%以下。其中，清远市多家银行将首套房贷利率下调至3.7%，是目前首套房贷利率最低的城市。
9月29日，人民银行、银保监会下发通知，决定阶段性实行差别化住房信贷政策，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
有业内人士表示，当前房贷利率下限已达2019年以来新低，但各地房贷利率仍有进一步下调空间。同时，随着“稳楼市”的政策“组合拳”不断落地，尤其是“保交楼”专项借款如果能够顺利下发，对促进这些城市房地产市场信心的改善帮助不小。
01
济宁、清远等多城降低首套房贷利率
最低已降至3.7%
“10月5日刚下发的通知，首套房贷利率从4.1%下降到了3.95%。”工商银行济宁市某客户经理告诉新京报贝壳财经记者，这已经是他办理房贷以来最低的房贷利率了。不过该利率只是阶段性的房贷利率，仅执行到今年年底。
济宁市中国银行、济宁银行的相关信贷工作人员也表示，已从10月5日执行了最低3.95%的首套房贷政策。同时，该地区首套房首付比例为两成。
据市场统计，在纳入统计局调查的70个大中城市中，共有天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、温州等23个城市符合央行以阶段性下调房贷利率的条件，济宁即为其中之一。
在市场评估的23个城市以外，清远市的银行也将房贷利率进一步下调至4%以下。清远地区多个银行的工作人员告诉新京报贝壳财经记者，该地银行已经普遍执行了3.7%的首套房贷利率。按此计算，100万元房贷、贷款20年，执行3.7%利率后，购房者比4.1%时可节省利息约5万元。
“但3.7%的利率仅限于今年10月1日至12月31日之间执行，即在这一时期签约的商品房买卖合同才能享受该利率。”清远市某国有银行的工作人员补充道，按照通知，到明年利率将会调整回4.1%。
此外，另有部分城市亦持续调降了房贷利率。据新京报贝壳财经记者了解到，广东省阳江市的部分银行已经得到通知，将从10月9日起把首套房贷利率从4.4%调降至4.3%。
东方金诚研究发展部高级分析师冯琳表示，央行和银保监会将首套房贷利率下限调整为不低于相应期限LPR报价减20个基点，也就是较此前的规定下调了20个基点。此次允许部分城市自主决定在年底前阶段性维持、下调或取消当地首套房贷款利率下限，意味着银行可以与客户自主协商首套房贷利率而不受下限约束，有利于引导首套房贷利率下限在当前4.1%的水平上进一步下调，降低刚性住房需求的购房门槛。
02
多城仍然“按兵不动” 后续会否跟进？
新京报记者10月8日以购房者身份咨询了其他22个城市银行时发现，目前包括天津、石家庄、昆明、泸州、温州等在内的多数城市的银行仍将首套房贷利率维持在4.1%的水平，暂未有所变动。不过，首套房均已执行两成首付比例。
“目前我行执行的还是4.1%的首套房贷利率。”天津地区某国有银行信贷人员告诉新京报贝壳财经记者，目前当地大部分银行均执行这一利率，在此前5年期以上贷款市场报价利率（LPR）下降15个基点之后，房贷利率就再未调整。
此前市场有传闻，广东省湛江市以及不在23城名单中的江门市、云浮市等城市将取消首套房利率下限。但相关地区的银行均向新京报贝壳财经记者表示，目前暂未收到相关通知，因此并未执行取消房贷利率下限的政策。据了解，目前这三个城市的房贷利率均为4.1%。
“23城是通过国家统计局公布的70大中城房价数据筛选出来的，这些城市的共同特点是近期房价持续下行，市场出现过冷迹象。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，具体执行要看地方政府对本地的房价认知，并不是最后执行的标准。但她预计，未来一段时间或将有更多的城市跟进。
易居研究院智库中心研究总监严跃进亦预计，后续其他城市跟进的可能性和空间依然很大，这不仅局限于此前市场预估的23个城市，一些楼市销售不佳的小城市亦有可能进一步跟进。不过，当前市场反应相对平淡，因此银行亦需要考虑如何推进和落实相关政策。
03
黄金周楼市未明显升温，政策“组合拳” 下四季度楼市能否企稳？
据机构统计数据显示，国庆小长假期间，楼市购房销售数据依然较为平淡，传统的“金九银十”已经成为过去。中原地产研究院统计数据显示，有基本完整网签数据的15个热点城市合计住宅成交48万平方米，与2021年同期相比下滑了35%。
“国庆节市场因为网签数据并非当下真实成交，实际数据滞后。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，从整体看，大部分城市成交量依然明显出现了同比下滑的现象，一二线城市市场继续维持相对低迷的表现。
张大伟指出，整体国庆期间楼市对于各种新政依然处于消化过程中，市场没有出现明显的升温现象。但随着各种宽松政策的出台和落地，市场整体将逐渐出现企稳的迹象，有望在年末逐渐出现单月同比持平的趋势。
值得注意的是，监管部门对房地产市场正进一步加大支持力度，打出了政策的“组合拳”。在“十一”假期前夕，中央连出三条重磅利好，除了阶段性实行差别化住房信贷政策以外，财政部于9月30日发文支持居民改善住房条件，居民出售自有住房1年内购房予以退税优惠，央行随后还发布下调公积金贷款利率的通知。
“三条重磅利好连续输出，产生叠加效应，为房地产市场注入了信心，预计10月新房成交有上升空间。”王小嫱认为，9月以来，政策松绑持续发力。从成交数据上看，今年的金九楼市表现虽不突出，但成交好于预期，新房市场环比持续上升且涨幅扩大，同比降幅进一步收窄，市场继续企稳。目前的楼市处在底部恢复中，四季度首套房贷利率下降或将有助于提振市场信心，预计10月新房成交同比转正，四季度楼市有望打破颓势，成为今年楼市成交高峰期。
04
“贷在高点”的年轻人提前还房贷
到底值不值？
继9月29日晚间金融监管部门决定阶段性调整部分城市首套住房贷款利率下限之后，央行9月30日晚间发布公告称，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。房贷利率不断下行之下，提前还房贷的年轻人大增。
9月19日《证券时报》发表文章指出，“成都地区出现提前还房贷的‘盛况’，甚至提前还房贷需要预约，要排队一个月以上。而东南地区某国有大行的一位个贷经理也有同感：今年来咨询提前还按揭的人暴增，其中大部分是年轻人。
不过，目前很多银行设置了一些提前还贷的“门槛”，这是因为从房贷的供给方-银行来看，目前银行放贷难，面临“资产荒”，而银行盈利的主要渠道之一就是贷款利息，按揭贷款作为银行收益的重要来源，目前是银行比较优质的资产，因此银行业不愿意轻易允许购房者提前还款。
从理论上讲，房贷客户提前还贷对银行而言有利也有弊，其利在当市场贷款需求比较旺盛的情况下，提前还贷能够释放银行放贷空间，按照收益最大、风险最小化的原则优化信贷结构。但是，当市场环境波动、经营压力较大的环境下，银行放贷可选择的优质贷款客户群减少，可供银行选择的优质资产变少。而从银行资产结构看，房贷违约相对低、收益较高、现金流稳定，提前还贷导致银行的这部分优质资产减少了。“尤其在宏观经济波动、经营压力大的环境下，银行放贷压力增大。”而当下银行放贷压力不断增加，导致银行试图阻碍购房贷款者进一步还款的动力不断增强。除了交通银行外，以深圳市场为例，中国银行、建设银行、招商银行、宁波银行均设置了一些提前还贷的“门槛”。
那么对年轻人来说，提前还房贷到底值不值？其实发生上述提前还房贷的事，主要在于市场经济环境和金融投资环境发生了改变。
第一、近几年房贷利率不断下降，提前还贷有助于这些“贷在高点”的年轻人减少房贷利息支出。最近在小红书、微博、抖音等社交平台上，较多的年轻人分享自己提前还房贷的经历。从众多年轻人分享提前还房贷的经历看，主要关键词是“购房时利率高、还款压力大”。近期央行公布一组金融数据，一定程度上也佐证了年轻人提前还贷的这种趋势。截至今年6月，个人住房贷款余额为38.86万亿元，较3月仅增加200亿元。考虑到地产销售面积同比仅下滑三四成，个人住房贷款余额几乎维持不变，该现象的出现大概率是由于提前还贷行为不断增加所致。而年轻人不断提前还款的主要原因在于诸多购房者购房的时间点均在房贷利率处于高点时期购买房屋，在当时环境下贷款利率基本处于5%-6%区间左右的高点时段。然而，由于近年银行业房贷利率实施LPR转换，使原本银行贷款利率由原来的固定利率转换为市场浮动利率，但是近些年房贷利率不断下行。今年4月，央行金融市场司司长邹澜曾表示，全国已经有100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20-60个基点不等。以成都为例，该地区前几年的首套房按揭利率高点一度触达6.3%，现已降低至4.3%。而按照现阶段的房贷利率变化趋势，提前还款后不管是后续采用月供不变，缩减还款期限还是还款期限不变，减少月供等两种方式中的任何一种，对于降低还款利息成本均具有较大诱惑力。
第二、提前还贷不仅有利于减轻心理负担，而且有利于年轻人或者家庭进行资产结构优化配置。对于年轻人而言，提前还款能够减轻心理负担，去掉一笔沉重的贷款后，还贷压力减轻，个人的精神压力就会下降。在疫情多点频发的环境下，不用担心由于突发财务状况而导致房贷压力过大出现断供的问题，防止出现近些年诸多房主由于断供导致的房屋被银行打折法拍，后续房主既拿不到法拍后的剩余资产的索偿，并且仍然要继续清偿剩余贷款的风险。此外，如果提前还完剩余房贷，能够强化年轻人对房屋的处置权。同时，房主如果进行金融投资，需要大量的资金用以撬动经济杠杆，又想要节省利息，可以选择提前还款后用全款房进行银行抵押贷款，这样贷款的利率比较低，能够有效实现资本配置结构的优化。
第三、提前还房贷是市场自由选择的结果。目前金融投资市场中的金融投资产品收益不断下降，市场中具有较好收益内容的金融投资产品较少。由于没有好的投资标的，所以很难激发年轻人的热情去投资金融产品。据国家统计局公布的数据，过去二十年来，GDP增速累计增长率为241.81个百分点，换算成年化增长率为6.3个百分点，很多年轻人都买下了金融产品进行投资。但是近几年来，随着世界各国利率一直在下降，关联性带动我国的利率不断下调，导致金融产品收益不佳，例如货币基金从过去的5%变成了目前不足1.5%，且这样的局面还没有结束，下一步也可能继续降低。在过去的时间，为什么年轻人不愿意提前还房贷，而现在却积极提前还贷，主要原因还在于过去投资者每年的投资收益水平比较高，且高于房贷利率。在投资收益水平比较高的情况下，自然投资者都不愿意提前还房贷。而当下由于金融产品投资收益不高，年轻人提前还贷也是市场自由选择的必然结果，银行业无须大惊小怪。
基于上述分析，本文认为提前还房贷到底值不值，还要考虑以下几点因素：
一是要考虑未来预期收入是否具有可持续性，如果预期收益存在较大波动，应尽早还完房贷是最优选择，防止断供房子被银行“法拍”而导致较大损失。如果未来预期收入会存在较大上升空间，或者收入比较稳定，有一定的存款且预期生活上不会有太大的支出，可以提前还完房贷，降低利息支出。反之则需要进一步深入考虑。
二是房贷是否为公积金贷款，若是公积金贷款，其本身的利率较低，提前还款意义并不大。如果是商业贷款，可以考虑提前还款比较有价值。
三是手里存储的现金是否充足，如果有一部分自有的闲置资金，并且不是备用金，提前还款具有很大价值，但是要保障在疫情不断持续的环境下，手里要有足够的资金以备生活中的不时之需。
四是现阶段有没有寻找到盈利更高的投资渠道，如果能够找到比房贷利率更高的理财或者其他投资渠道，例如收益高于房贷利率的金融投资产品，则可以考虑暂时不提前还款，这样能保持流动资金的充足，保障未来生活中不可预测的突发支出。
作者/陈恒（西安工程大学副教授、博士、硕士生导师）
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