聂梅生：楼市新平衡要有“房改”力度 信心起来了什么都会好的！

　　来源：中国房地产报

　　聂梅生：楼市新平衡要有“房改”力度 信心起来了什么都会好的！丨报庆30周年专访

　　编者按

　　1992年，理想照耀现实，无论庙堂之上，还是江湖之远，对于中国经济，对于中国房地产，对于中国企业家，都是一个龙门陡开、充满希望的创造创业年份。

　　30年筚路蓝缕栉风沐雨，中国房改、人民安居以及房地产市场主体的企业——成就一堆堆，往事一幕幕，燃灯者一个个。

　　这一年，中国房地产报应运诞生，30年来看尽中国人居、中国城市喷薄而出的向上力量和繁荣昌盛，看见中国房地产企业和行业由无到有、由小到大的奋斗成就，我们一路同行鲜活报道行业的光荣与梦想，我们一路同行走入脱贫攻坚、抗击疫情和乡村振兴的现场，看见企业向善而生公益至上的行动与担当。

　　站在未来，中国房地产报推出《向未来·再出发——人居改变中国30年大历史》大型新闻主题报道，全面深刻地记录和复活中国人居事业30年行进这段光荣与梦想的特大历史，重新思考，汇聚智慧，相信未来，再次出发。

　　中房报记者 马琳丨北京报道

　　进门，客厅墙上，一幅幅油画排列着。浓烈、明亮、斑斓的色彩扑入视觉，变成一个美丽新世界，充满生命的张力。整个屋子以明黄色为主调，精致的小物件随处可见，给人以“小确幸”的充盈感。

　　这是聂梅生北京的家。

　　过去这些年，她拿起了画笔，开始油画创作，大多以自然景物为主，她喜欢自然的真挚与雄浑力量，她希望能画到100幅。“我是比较喜欢文学的，也喜欢画画，后来不巧投身到了科研领域。现在是又回到了原来的爱好上。”聂梅生说。记者眼前这位恬静、淡泊的长者，如果对她无所了解，会想象不出她当过司长、创办过全联房地产商会，以及为小康住宅科技产业而敢闯敢干的范儿。

　　1962年毕业于清华大学土木工程系给排水专业的聂梅生，在中国房地产行业有着“女中豪杰”之称。自1994年起担任建设部科技司司长以“科技”视角切入房地产领域以来，她就一直在关注房地产行业的发展，直至现在。

　　那些年，每每到了房地产行业发展的关键时期，她总是在协调行业、市场与政府间的关系，直言不讳，谏言高层；同时又带领行业在小康住宅、住宅产业化、房地产信托投资基金（REITs）上进行变革、尝试，以及推进养老业务等新事物，不断试新，闯出新路。她也以敢于“说真话”著称，2009年全国两会，聂梅生带领完成并通过全国工商联提交的一份关于房企开发费用的调研报告，引起了舆论的轩然大波，有观点认为这是把“房价高企”的“球”踢给了地方政府。她也曾多次提出，房地产行业给社会、经济、城市、居住带来了很大的改变，我们要认真客观地评价它。

　　对于当前的房地产市场，聂梅生表示，7月份房地产开发景气指数为95.26，这已经显示出现危机了，“房住不炒”观念已经确立，现在的问题在于市场信心的构建。“但我认为不要否定此前的工作，也不要去抱怨，更不要浪费、低估了这次调整，既然已经付出了一定代价，就应该看到它会产生新的循环新的平衡。”聂梅生表示，我最害怕刺激炒房的政策再次出现，那就“白调”了，就是矫枉过正。

　　那该如何扭转目前的市场局面？聂梅生认为，当前房地产市场需要建立一个新平衡，需要新的配套政策的推出，“上次的政策来自房改，那是一次力度非常大的改革，变福利分房为住房商品化。这次建立新平衡也要有房改的力度，在土地、金融、市场端进行调整；也要有改革的决心，否则市场很难起来。”

　　聂梅生今年八十有二，思路依然清晰，观点还是独到，很是健谈。

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　　一生信念：知行合一

　　1994年9月，处于起步阶段的中国房地产行业迎来了一个时刻，建设部、科技部等部委启动了“2000年城乡小康住宅科技产业示范工程”工作，在建设部科技司任职的聂梅生参与了这项工作。

　　就是这项工作，让聂梅生与房地产行业结下了一生的缘分。

　　“我是从科技的角度介入到了这个领域。那时，房地产行业的发展还没有形成系统，也没有形成真正的住宅小区。”聂梅生说。

　　当时，住宅产业面临的一个情况是：总体上数量增加很大，质量也有提高，但与国外相比还是一些很传统的作法，手工操作，技术上没有反映出时代的面貌与水平，改造难度大。

　　在这样的状况与背景下，小康住宅科技产业示范工程应时而生，计划通过“科技先导、适度超前”，不光是要解决有没有住的问题，还要解决住得比较舒适的问题，住宅要有比较齐全的功能。这样的目标，聂梅生认为通过科技先导的办法，可以实现。

　　时任建设部副部长的叶如棠在接受媒体采访时表示：“这和社会的发展、经济、科技水平的提高是相联系的。”

　　“小康住宅的要求是‘五要一活’：科技含量要高、厨房设备要齐、住房装修要一次到位、物业管理水平要高、住房产品要适销对路，销售方式要搞活。在这一要求下，中国住宅有了很大发展。”聂梅生表示。

　　1999年11月，首批8个小康住宅示范小区南京月牙湖花园、广西北海银湾花园、昆明金康园、深圳东海花园、广东番禺丽江花园等通过了综合验收。建设部、科技部会同有关部门为此在南京召开了工作会议，对小康住宅项目取得的阶段性成果进行总结，对首批通过验收的示范小区进行表彰。时任科技部副部长邓楠、建设部副部长叶如棠及江苏省和南京市的有关领导共同出席了会议，与会人士对于选择住宅产业作为科技服务的对象进行了广泛的探讨。

　　以月牙湖花园小区为例，据当时的媒体报道，错落有致的楼群间，每一处细节的设计都显得别具匠心，富于创意的雕塑、精美的路牌、鹅卵石铺成的小路、喷泉激起的水花，都给人留下了暇想的空间。与普通住宅最重要的区别在于它的科技含量高，从已经入住的房间里，虽然看不到墙体里特殊的保暖隔热材料，但冬暖夏凉却是能感觉到的，卫生间、厨房都采用了一种不串味的排烟气装置，极大地改善了排气效果，粉刷墙壁的涂料经过特殊工艺，不会再发生任何细微的龟裂，高智能的报警系统使低层的住户不必再安装难看的铁栏杆，维护家庭安全已有了更新的手段。

　　“小康住宅是与中国房地产市场化并轨而行、以科技为先导的产品，对于小区形成、规划设计系统等都有明确目标，后期随着《中国小康住宅十大标准体系》落地，又在全国开展了55个小康住宅的全国性示范项目下，住宅产品的科技性有了提升，也可以说小康住宅是整个中国房地产市场化过程中科技领先的产品，对于住房市场化推动作用较大。”聂梅生回忆说。

　　到了2000年，中国小康住宅科技工程结题时，业界评价：小康住宅项目的实施克服了紧缩银根、市场低迷等困难，通过发挥科技优势，赢得了市场的认同。小康住宅概念引起较大反响，示范小区都成了当地住宅样板工程，推动了科技住宅的发展，也推动了住宅产业化的发展。

　　一件事情的成功与否，更要考虑历史的进程。在推进“2000年城乡小康住宅科技产业示范工程”的同时，聂梅生在1994年就适时提出了“住宅产业化”发展思路，她因此被称为“中国住宅产业化第一人”。但是，因为当时“住宅产业化”的提法还属于一个新事物，并没有被通过。

　　到了1999年，国务院办公厅颁发《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，“住宅产业化”才获得了政策上的大力支持，建设部特别成立住宅产业化促进中心，聂梅生担任第一届中心主任。

　　聂梅生回忆，推进住宅产业一是希望提升产业结构，二是希望增加住宅产业的科技含量，提高住宅的功能质量，这与我国“提升产业结构、以科技为先导、发展自有知识产权”的国策是相匹配的。

　　此后多年，住宅产业化伴随着城市化进程、中国住宅建设规模的增大而不断推进。到2013年底，全国累计新开工产业化建筑面积1200万平方米，涌现了万科、碧桂园、远大住工等一批在产业化上积极开拓的企业。

　　聂梅生以推动住宅的科技化发展为己任。2000年左右，她离开建设部，筹备成立中华全国工商业联合会房地产商会，商会成立之初，聂梅生就坚持一个底线，这个商会一定要有合法的身份。几经努力，在2001年商会成立后的一年，名称确定为全国工商联住宅产业商会。之后，聂梅生和她的同仁们又用了12年时间终于在民政部注册成全国性一级商会，即全联房地产商会。“这是最终的合法性，可谓修成正果。”回首往事，聂梅生说。

　　在商会，聂梅生的工作更多了。她不仅着手推动中国绿色建筑的发展，推动商会和清华大学一起编制了国内首个绿色建筑评估体系《中国生态住宅技术评估手册》，将绿色建筑概念引入国内，还借鉴美国LEED等国际绿色建筑评价标准，构建了适合中国的绿色建筑评价体系，这个工作一直做到2010年《中国绿色建筑三星认证标准》的国标出台。此后，她又将目光投向了建筑的低碳、气候变化、碳交易等领域，并带领商会去践行。聂梅生推崇“知行合一”：以知促行，以行求知。

　　“进入房地产领域后，我始终抓住了‘科技’这个关键点，忙于推动住宅产业化、小康住宅、绿色建筑、绿色低碳的事业。我最近也在忙绿色低碳的工作。”聂梅生表示。有一分热，发一分光，聂梅生像极了鲁迅先生说的“不必等候炬火”。

　　2003年，为了抑制房地产投资过热，中国人民银行发布121号文件，全国性房地产宏观调控第一枪打响。这份文件的下发，央行首次进入房地产调控领域，标志着房地产的金融属性就此打开。121号文件冲击了所有房地产企业的神经，自此银行的货币政策文件对房地产和房价影响加大。

　　“当时的121号文件一出台，商会马上就给中央写信，行业层面的压力都很大。”聂梅生说。

　　121号文件出来后，聂梅生开始带领商会着手研究精瑞基金，这几乎是国内最早将房地产基金引入房地产行业的想法。“当时的初衷是想做REITs，并提出了中国REITs的第一份报告和建议，促成银监会的批准。”聂梅生说。

　　随后，2005年3月全国两会期间，商会的一份提案提出：“发展房地产投资信托基金（REITs），建立廉租房体系，解决低收入群体住房需求，防范房地产金融风险”。提案首次提出要用金融工具解决廉租房问题。

　　“这件事推进得并不顺利，直到现在保障性租赁住房REITs才出来，也就是说经过20年的努力这一产品才有了初步发展。当然，这与过去几十年房地产开发领域的过度发展有关，市场还没有顾上这一产品的创新发展；也与中国房地产市场发展阶段、态势有关。”聂梅生表示。

　　今年8月31日，全国首批3只保障性租赁住房REITs——红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT上市。截至当日午间收盘，均已实现30%的涨停，3只产品成交额合计突破2.24亿元，延续了在公开发售阶段便备受追捧的态势。

　　十几年在全联房地产商会，聂梅生是全身心投入工作。2012年，聂梅生将商会会长的职务交到了继任者的手上，开启了人生的新生活。最近这几年，聂梅生将更多经历放在了关注养老产业发展与低碳方向，一个与她的人生阶段有关，一个是她毕生关注的方向。

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　　信心起来了，什么都会好的！

　　当前房地产行业的发展，又到了关键的时刻。

　　聂梅生认为，房地产行业以往的发展模式已经过去了，经过去杠杆、防止过度泡沫化影响金融安全的政策出台及地方相关政策叠加，已形成楼市深度下挫的局面。

　　聂梅生表示，过去为什么老百姓一直买房，关键原因是房价一直在涨，房子成为了家庭资产保值增值的一种方式，再加上中国传统观念是有家才有业，导致购房预期一直存在。目前，经过这一轮调整，市场预期已经发生变化，信心消失，这是现在房地产行业面临的最大的问题。

　　在聂梅生看来，全国停工楼盘规模为400多个，只要处理得当按时交付即可。但一个问题是，停工停贷楼盘的影响已经传递到了市场，引发提前还贷及市场销量下降，没有销量，就会影响到资金回笼和企业生存。

　　“房地产市场需要建立一个新的平衡，包括需要新的配套政策的推出，现有的土地招拍挂制度及金融、市场政策是支持原有的发展模式，新平衡下需要有新的政策支持。上一次的政策红利来自房改，那是一次力度非常大的改革，变福利分房为住房商品化，这次建立新平衡也要有房改的力度，在土地、金融、市场端进行调整。”聂梅生强调说，要有改革的决心，否则市场很难起来。

　　什么是新模式新平衡？

　　从目前调控的结果来看，聂梅生认为：“房住不炒”的目标已经实现了，“租购并举”将是下一阶段的新模式新平衡的主旨。

　　“我经常讲，现在不要再留恋以往的辉煌，过去了就过去了。现在也不是指责谁的责任的问题，不能说是恒大引发了这次房地产行业危机，也不用说去年政策在什么时候出较为合适，这些已经过去了，我们需要从过去总结经验教训。”聂梅生表示，现在的问题不在于“房住不炒”，在于市场信心的构建。

　　“我认为不要否定此前的工作，也不要去抱怨，更不要浪费、低估了这一次的调整，既然已经付出了一定代价，就应该看到它会产生新的循环。”聂梅生说。她提醒，我最害怕刺激炒房的政策再次出现，那就白调了，那就是矫枉过正。

　　“信心起来了，什么都会好的。”聂梅生说。

　　对 话

　　聂梅生：总是超前一步

　　这是我最美好的事

　　中国房地产报：您经历最美好的事和最遗憾的事是什么？

　　聂梅生：最美好的事情是，从上世纪90年代初期工作至今，我基本上对于事物发展的判断都很准，甚至超前一步，比如对于小康住宅的引导，推动绿色建筑、REITs的发展等，几乎都是超前一步关注并引导实施，后期也成为了行业发展的方向。

　　这种超前的判断，可能与我出身科技领域有很大关系，作为科技工作者必须要超前一步，否则去研究什么？我对自己的预判能力还是很有信心的，历史证明也是正确的。点都踩得对，引导的方向也没有错，还推动行业在正确的方向上前行，我认为是经历过的最美好的事情。

　　遗憾的事情是，过去投入工作较多，比较少地投入家庭和照顾孩子。我只有一个孩子，目前不在身边，现在的家庭就是一个空巢家庭，鲜有其乐融融的生活氛围。这也是一种人生的选择吧。

　　中国房地产报：您现在最关心什么？

　　聂梅生：我现在最关心的是80岁以上老人的养老问题，包括我自己养老的问题，我也关心养老产业的发展。目前，我在全国各地的养老机构进行体验，了解老年人的精神状况、生活状况，有哪些是需要改善的，以及养老产业如何与技术相结合，我希望更好地推进养老产业化发展。

　　中国房地产报：您的座右铭是什么？

　　聂梅生：过好每一天。

　　中国房地产报：过去5年，您最大的改变是什么？

　　聂梅生：过去5年我最大的改变是把年轻时的梦想、爱好重新拾了起来，重新拿起了画笔开始画油画，希望画到100幅，现在已经画了60多幅。我喜欢文学，也喜欢画画，后来不巧成了“理工女”，现在又回到了原来的爱好上。

　　中国房地产报：有什么话想对房地产企业说？

　　聂梅生：冷静应对当前的环境。在困难面前自生力量是最强的，不要期待，要向万科学习找到自己的亮点，以渡过目前的难关。

　　中国房地产报：未来5年，您想对我们的国家说些什么？

　　聂梅生：一是走向统一大市场；二是坚定不移地走科技发展道路；三是大力发展人才，“没有人才做什么都是做不起来的”。